Стоит ли сейчас заходить в коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость — тема вечная. Как только человек слышит это словосочетание, в голове всплывают офисы с ковролином, бизнес-центры со стеклянными фасадами и арендаторы, которые платят вовремя. Или не платят. А может вообще съехали. В общем, недвижимость — это как любовь: бывает прибыльной, а бывает больной. И вопрос "стоит ли сейчас заходить в коммерческую недвижимость?" звучит в наше время особенно громко, потому что рынок то хандрит, то оживает, то опять уходит в спячку. Давайте разбираться по-человечески, без заумностей, но с долей трезвого взгляда и каплей сарказма.

Что вообще происходит с коммерческой недвижимостью

Вот только не надо думать, что все офисы пустуют, магазины закрываются, а складские комплексы превратились в стоянки для уставших инвесторов. Да, турбулентности на рынке хватает. Пандемия потрясла, геополитика добавила перца, экономика устроила горки. Но даже в этом бешеном танце кто-то умудряется зарабатывать на квадратных метрах. Коммерческая недвижимость — это не только про "купил помещение и сдал". Это про стратегию. Иногда — про нервы. Часто — про долгую игру. А ещё это рынок, который живёт своей жизнью, независимо от погоды за окном. Ну, почти.

Какие бывают виды коммерческой недвижимости

Чтобы понимать, во что вы собираетесь влезать, давайте разложим по полочкам, какие вообще есть форматы. Тут, как в меню ресторана: главное — не ошибиться с выбором.

• Офисные помещения. Это то самое, где сидят менеджеры, пьют кофе из кулера и делают вид, что работают в Excel.
• Ритейл — магазины, торговые павильоны, салоны красоты и всё, где есть кассовый аппарат и клиенты с пакетами.
• Складские помещения. Тут уже не до красоты, но зато логистика и спрос на фоне онлайн-торговли растут не по дням, а по кликам.
• Производственные площади. Больше подходит для крупных игроков, но и там есть свой кайф — арендаторы не любят переезжать.
• Street retail. Это как мини-магазин на первом этаже — кофе, парикмахерская, аптека, цветы. То, мимо чего вы проходите каждый день.

Каждый вид недвижимости — как отдельный характер. Один любит стабильность, другой — резкие скачки, а третий просто капризный. И выбирать стоит с умом, особенно если это ваш первый заход.

Почему люди вообще вкладываются в это

Ох, причин масса. Но давайте без пафоса. Все хотят деньги. Желательно — пассивные. Ещё лучше — чтобы недвижимость сама росла в цене, а арендатор сам платил коммуналку. На деле всё сложнее, но суть остаётся: коммерческая недвижимость — это про вложение капитала с надеждой, что он не утечёт, как вода сквозь пальцы. Чем привлекает?

• Потенциальной доходностью. Средняя арендная доходность по рынку выше, чем по жилой недвижимости.
• Возможностью хеджировать риски инфляции. Арендная ставка часто привязана к индексу.
• Относительной стабильностью при правильном подходе.
• Возможностью продать дороже в будущем, если повезёт с локацией и рынком.

Но всё это звучит красиво только на бумаге. Реальность, как водится, любит сюрпризы.

Какие сейчас риски

Вот тут уже начинаются настоящие качели. Потому что рынок — не сказка. Он может удивить, разочаровать и даже разорить.

• Риск простаивания. Купили, а никто не арендует. Или арендует, но за копейки.
• Арендаторы могут задерживать платежи, съезжать в самый неподходящий момент или просто закрываться.
• Изменения в законодательстве. Иногда такое принимают, что волосы встают не только на голове, но и в бухгалтерии.
• Повышение налогов или коммунальных расходов. Доходность съедается на ровном месте.
• Перепроизводство площадей в некоторых сегментах. Да-да, бывает, что офисов больше, чем желающих их снимать.

И ещё — изменения в поведении людей. Люди начали работать из дома, магазины перешли в онлайн, склады стали хитами. А кто не подстроился — тот остался с дорогой коробкой, никому не нужной.

А если вы всё-таки решили рискнуть

Ну что ж, уважаемый инвестор, добро пожаловать в клуб. Первое правило — не спешите. Коммерческая недвижимость — это как суп: если варить на скорую руку, получится несъедобно. Вот несколько вещей, на которые стоит обратить внимание:

• Локация. Тут ничего нового, но работает безотказно. Чем лучше место, тем выше спрос и аренда.
• Тип арендатора. Кафе, которое вчера открылось, может закрыться через неделю. А вот аптека — это надолго.
• Договор аренды. Проверяйте всё, включая мелкий шрифт. А ещё желательно, чтобы срок аренды был не менее 3 лет.
• Состояние помещения. Ремонт — дело затратное. Иногда проще переплатить за готовое, чем влезать в стройку.
• Коммунальные расходы и налоги. Эти ребята любят подъедать доходность.

И не забывайте, что рентабельность — это не "чистая математика", а результат управления. Сдавать в аренду и сдавать выгодно — это две большие разницы.

Что сейчас популярно и куда всё катится

Рынок, как хамелеон — постоянно меняется. Ещё вчера все бросались за офисами, а сегодня их пустуют целые этажи. Онлайн-торговля взлетела, и за ней потянулись склады. Торговые центры начали искать себя заново — кто-то в формате "всё и сразу", кто-то уходит в семейные концепции, кто-то просто выживает. Сейчас в тренде:

• Street retail в спальных районах. Люди ходят пешком, особенно если бензин кусается.
• Складские комплексы и тёмные склады. Потому что доставка — это наше всё.
• Многофункциональные комплексы, где есть и жильё, и офисы, и магазины. Комбо-набор, как в фастфуде.
• Коворкинги. Но только в крупных городах и с хорошим управлением.

С офисами всё сложнее. Старые здания с устаревшей инженерией сдают хуже. А вот современные, энергоэффективные и с классной локацией — нарасхват.

Что говорят люди, которые уже в этом

Если вы пообщаетесь с теми, кто давно в коммерческой недвижимости, услышите всю палитру эмоций — от "это лучший бизнес в жизни" до "зачем я вообще туда полез". Кто-то кайфует от стабильного дохода, особенно если повезло с объектом. Другие жалуются, что у них вместо пассивного дохода — активная головная боль. Есть и такие, кто продал всё и ушёл в акции. Или в крипту. Или просто на дачу. Так что универсального ответа нет. Но одно точно — это не игра "купил и забыл". Это работа. Иногда даже тяжелее, чем обычный бизнес.

Момент истины: стоит ли заходить

А теперь, собственно, ответ на главный вопрос. Стоит ли? Тут, как с морем: если умеете плавать — можно, но всё равно лучше глядеть на погоду. Если у вас есть свободный капитал, терпение и понимание рисков — да, это может быть хороший шаг. Особенно если вы готовы разбираться, не верите в сказки про 20% годовых на диване и понимаете, что рынок любит тех, кто думает головой. Если вы ищете "лёгких денег", хотите вложиться и забыть — лучше не надо. Коммерческая недвижимость не терпит лени. Она любит тех, кто вовлечён, считает и умеет разговаривать с арендаторами (а иногда и ругаться). И да, сейчас рынок нестабильный, но в этом и шанс: пока другие боятся, можно найти хорошую сделку. Только не забывайте проверять всё десять раз.

Ну и что в итоге

Коммерческая недвижимость — это не лотерея, но и не депозит. Это живой организм, который требует внимания, времени и иногда — валерьянки. Заходить в неё сейчас можно, но только с холодной головой и калькулятором в руках. Если вы любите долгую игру, готовы вникать и не боитесь неожиданностей — этот рынок может стать вашим. А если нет — может, и правда, лучше на дачу. Или хотя бы начните с малого — с того самого помещения под кофе с собой в спальном районе. Там, где пахнет свежей выпечкой и деньгами.