Секреты хостелов и апарт-отелей

Вы думаете, чтобы зарабатывать на недвижимости, нужно сразу вложиться в бизнес-класс, купить три “трешки” в центре и ждать арендаторов с мешками денег? А вот и нет. В мире аренды есть куда более интересные способы выжать максимум из каждого квадратного метра. Хостелы и апарт-отели — вот где крутится настоящий кэш, где один и тот же метр может приносить доход в разы выше, чем классическая аренда.

Но! Не всё так просто. Хостел — это не просто “поставил двухъярусные кровати и вперёд”, а апарт-отель — не про “однушки в аренду под другим названием”. Здесь есть свои нюансы, фишки и подводные камни, о которых вам не расскажет ни один риелтор в офисе.

Готовы нырнуть в закулисье? Тогда поехали.

Почему хостелы до сих пор приносят деньги, несмотря на “конец эпохи”

Все слышали: “Хостелы больше не работают, туристов меньше, конкуренция бешеная”. А теперь вопрос: почему же тогда новые хостелы открываются каждый месяц?

Ответ прост: это всё равно один из самых эффективных способов зарабатывать на аренде малых площадей. В отличие от стандартной аренды, где у вас один платёж от арендатора в месяц, хостел позволяет “нарезать” квартиру на маленькие денежные потоки. И если управлять этим грамотно, сумма на выходе получается намного вкуснее.

Главное — забыть про старую концепцию “общаги”. Современные хостелы — это мини-отели с удобствами, сервисом и атмосферой.

Риелтор Константин Сергеев говорит: “Тот, кто воспринимает хостел как ‘тупо койко-место’, всегда будет внизу рынка. Побеждают те, кто делает стильный продукт с эмоцией за небольшие деньги”.

Локация: вот где всё решается ещё до старта

Если квартира для долгосрока может быть в “тихом районе с инфраструктурой”, то хостел живёт по другим правилам. Здесь важно, чтобы:

До центра можно было доехать за 10-15 минут.
Рядом было метро или хотя бы крупная остановка.
Локация была безопасной (потому что туристы любят гулять вечером).
Рядом были точки притяжения: вузы, бизнес-центры, туристические маршруты.

Хостел на отшибе — это не хостел. Это будущий неликвид.

Дизайн и планировка: не экономьте на визуале

Кто-то думает, что в хостеле важна только цена. Но на деле молодёжь и туристы, даже с ограниченным бюджетом, хотят жить в приятной атмосфере.

Секреты удачного хостела:

Открытые пространства с зонами отдыха.
Яркие акценты в интерьере (граффити, нестандартные цвета).
Много света и воздуха (где можно — сносят стены, оставляют зонирование).
Индивидуальные “капсулы” или хотя бы занавески на кроватях.
Розетки и светильники у каждого спального места.

Ваш хостел должен быть “инстаграммным”. Люди должны хотеть сделать фото у вас.

Сервисы, которые делают из хостела место, куда возвращаются

Вы удивитесь, но арендаторы приходят за ценой, а остаются за атмосферу. И именно сервис решает, будут ли к вам возвращаться.

Что важно иметь:

Быстрый и стабильный Wi-Fi.
Чистую кухню с базовым набором посуды и бытовой техники.
Зону коворкинга (пусть это будет пара столов с розетками и хорошим светом).
Лаунж-зону с диванами, книгами, настолками.
Услуги стирки (автомат или хотя бы контакты ближайшей прачечной).

Улыбчивый администратор, который реально помогает гостям, приносит больше бронирований, чем самая агрессивная реклама.

Брони и продажи: где искать своих клиентов?

Здесь не хватит разместить объявление на Авито. Хостел живёт за счёт потока из разных каналов.

Ваша “обязательная программа”:

Booking.com (главная площадка, но считайте комиссию).
Airbnb (если у вас есть отдельные номера — идеально).
Суточно.ру (для внутреннего трафика).
Google My Business (карты и отзывы работают шикарно).
Соцсети (Instagram, VK — постите красивые фото, делайте сторис).

Хорошо работает “партнёрка” с туристическими агентствами, языковыми школами, вузами (на сезон), компаниями, которые везут сотрудников в командировки.

Апарт-отели: почему это не просто “квартира в аренду под новым соусом”

Апарт-отель — это гибрид между квартирой и гостиницей. И это крутая ниша для тех, кто хочет уйти от классической аренды, но не готов заниматься хостелами.

Фишки апарт-отеля:

Самостоятельные квартиры с мини-кухней и всеми удобствами.
Дизайн “как дома, но красиво”.
Сервис отеля (уборка, ресепшн, доставка еды).
Гибкость по срокам: от одних суток до месяца.

Идеальный формат для командировочных, семейных пар, людей на переезде.

Риелтор Светлана Громова говорит: “Апарт-отели выигрывают тем, что дают гостям ощущение личного пространства, которого нет в хостелах, но при этом дешевле, чем отели”.

Как выбрать формат: хостел или апарт-отель?

Если у вас:

Большая площадь (от 100 кв.м и выше).
Локация в центре или близко к вузам, культовым местам.
Готовность заниматься потоком краткосрочных гостей. Тогда хостел — ваш выбор.

Если у вас:

Несколько студий или однушек.
Локация в бизнес-районе.
Желание получать “отельный” доход, но с минимизацией суеты. То апарт-отель будет более подходящим решением.

Но никто не запрещает вам сделать гибрид. Например, часть помещений сдавать как апартаменты, а часть — как капсульный мини-хостел.

Легализация и законы: чтобы потом не было больно

Законодательство в сфере хостелов жёстче, чем думают многие. Вы не можете просто так сдать квартиру под койко-места.

Обязательные моменты:

Перевести объект в нежилой фонд (если сдаёте больше определённого количества мест).
Соблюдать нормы СНиПов (пожарная безопасность, санузлы, вентиляция).
Зарегистрировать юридическое лицо или ИП.
Вести учёт постояльцев (закон о миграционном учёте никто не отменял).

Апарт-отели более гибкие, если они оформлены как апартаменты. Но тоже важно соблюдать нормы, особенно по пожарной безопасности.

Юрист Андрей Козлов уточняет: “Любой объект, который приносит доход от краткосрочной аренды, попадает в зону риска проверок. Оформляйте всё законно, чтобы потом не доказывать, что это ‘просто друзья приехали’”.

Секреты доходности: как сделать так, чтобы каждый метр работал

Ошибочно думать, что хостел или апарт-отель “сам себя кормит”. Вот лайфхаки, которые реально увеличивают доход:

Максимальная заполняемость через динамическое ценообразование (повышаем цену в высокий сезон, снижаем в мёртвые даты).
Продажа дополнительных услуг (завтраки, экскурсии, трансферы).
Партнёрство с локальными кафе, кофейнями (вы получаете %, они — клиентов).
Мероприятия для гостей (вечера настолок, киновечера, мастер-классы).
Сдача пространства под аренду (коворкинг, фотосессии, мастерские).

Чем больше активности внутри объекта, тем выше доходность.

Ваши конкуренты — не другие хостелы, а скучные квартиры

Люди выбирают хостелы и апарт-отели не только из-за цены, а из-за того, что им предлагают что-то большее, чем просто “чужая квартира на сутки”. Они хотят эмоций, атмосферы, сервиса.

Если вы сможете создать уникальный продукт, где человек будет чувствовать себя гостем, а не случайным “жильцом”, ваша недвижимость будет приносить в 2-3 раза больше, чем стандартная аренда.

Там, где одни видят “ой, сдаётся плохо”, другие зарабатывают на потоке

Хостелы и апарт-отели — это не “прошлый век”. Это про умение работать с пространством и создавать продукт, который нужен людям. Вы можете взять ту же самую квартиру и превратить её либо в унылый долгосрок с арендой ниже рынка, либо в стильный апарт-отель с бронированием на месяцы вперёд.

Главное — не думать, что всё сделается “само собой”. Этот бизнес требует системного подхода, но зато и отдача будет другой.

Хотите, чтобы я подготовил для вас готовую модель “Как открыть хостел или апарт-отель с доходом от 300 000 рублей в месяц” с подробным списком шагов, затрат и сценариями развития?