Самые недооценённые виды недвижимости

Когда речь заходит о недвижимости, большинство людей автоматически представляют себе квартиру. Причём желательно в новостройке, да с ремонтом, чтобы можно было сдавать в аренду и мечтать о пассивном доходе. Всё, что выбивается из этой схемы, сразу вызывает лёгкое недоумение и фразы вроде: “А кто это вообще покупает?”. А зря. На самом деле есть куча видов недвижимости, которые остаются в тени квартирного рынка, но при этом могут принести инвестору куда больше денег и меньше хлопот. Просто до них надо дорасти умом, опытом и здравым смыслом.

Сегодня мы с вами разберём, какие виды недвижимости всё ещё остаются недооценёнными, почему их не замечают, и как на этом зарабатывают те, кто не боится идти в обход.

Складские помещения: бизнесу надо где-то хранить свои коробки

Начнём с самого скучного на первый взгляд, но ужасно перспективного сегмента — складов. В эпоху онлайна, маркетплейсов, доставки еды, интернет-магазинов и “всё под ключ за один день” спрос на склады растёт как на дрожжах. Особенно в городах-миллионниках и возле трасс.

Плюсы складов:

Арендаторы обычно берут в долгосрочную аренду (от 3 до 10 лет).
Ремонт там минимальный, никого не волнуют обои и плитка.
Доходность выше, чем у квартир, при грамотном выборе локации.
Спрос растёт даже в кризисы — бизнесу всегда нужно место для хранения товара.

Минусы:

Порог входа выше, чем у квартир.
Нужно разбираться в логистике, чтобы выбрать правильную локацию.
Продать склад сложнее, чем квартиру, но зато аренда стабильная.

Как говорит специалист по коммерческой недвижимости Антон Ефимов: “Склад — это инвестиция для тех, кто устал бегать за арендаторами и хочет стабильности. Главное — не брать ‘коробку’ посреди поля, куда нормальный бизнес не поедет”.

Гаражи и машиноместа: бетонные “копилки”, про которые все забыли

Пока большинство людей мечтает о квартире в ипотеку, есть инвесторы, которые тихо скупают машиноместа и гаражи. Особенно в густонаселённых районах, где припарковаться днём — это уже квест.

Почему это интересно:

Цена входа низкая. Гараж или машиноместо можно купить за сумму, которая не потянет даже первый взнос по ипотеке.
Сдавать в аренду легко. Если место в удобном месте, арендаторы будут стоять в очередь.
Минимум затрат на обслуживание. Нет ремонтов, мебели и коммуналки.
В некоторых ЖК машиноместа дорожают быстрее, чем квартиры, просто потому что их катастрофически не хватает.

Минусы тоже есть:

Это не пассивный доход на миллионы, а дополнительный “бонус”.
Сложнее продать, если место в неудачном месте.
Доходность может быть невысокой в районах с хорошей бесплатной парковкой.

Инвестор и владелец автопаркингов Сергей Морозов рассказывает: “Я купил 5 машиномест в одном ЖК, когда все бегали за квартирами. Через два года продал с наценкой в 50%, а аренда приносила стабильно. Это мелкая, но надёжная инвестиция”.

Коммерческая недвижимость в пригороде: хлебные точки на выезде

Все хотят коммерческое помещение в центре города, а вот пригороды остаются обделёнными вниманием. А между тем, именно там сейчас активно развиваются спальные районы, таунхаусы и загородные комплексы, которым не хватает своей инфраструктуры.

Что там востребовано:

Магазины у дома.
Аптеки.
Мини-пекарни и кофейни.
Салоны красоты.

Плюсы:

Цена входа ниже, чем у коммерции в центре.
Конкуренции зачастую нет вообще.
Жители новых ЖК не хотят ездить в город за хлебом.

Минусы:

Надо понимать динамику развития района.
Окупаемость может быть длиннее, чем в центре.

Коммерческий аналитик Виктория Шилова говорит: “Тот, кто первым откроет аптеку или магазин в новом пригородном ЖК, через пару лет будет сидеть на золотой жиле. Главное — попасть в растущий район, а не в тупиковую деревню”.

Апарт-отели и апартаменты “с концепцией”: не все апарты одинаково плохи

Многие инвесторы шарахаются от слова “апартаменты” как от чумы. Но это от незнания. Апарт-отели — это совсем другая история, если проект изначально создан для аренды, а не просто “выпущен в продажу как недоквартира”.

Качественные апарт-отели дают инвесторам:

Высокую доходность (8-12% годовых при грамотном управлении).
Управляющая компания берёт весь геморрой на себя.
Спрос со стороны туристов и командировочных, если локация удачная.
Возможность сдавать как на сутки, так и на долгий срок.

Проблема в том, что 80% предложений на рынке — это ерунда, которая не окупится никогда. Но грамотные проекты — золото.

Управляющий апарт-комплексом Артём Волков говорит: “Апарт-отели — это не про квадратные метры, а про бизнес-модель. Кто ищет просто дешёвые апарты, быстро разочаруется. Кто вкладывается в комплекс с концепцией и сервисом, зарабатывает”.

Нежилые подвалы и цоколи: те самые “квадраты”, что приносят деньги из ниоткуда

Старые жилые дома, особенно в центре города, полны подвалов и цокольных помещений, которые никому не нужны. Точнее, их просто никто не рассматривает как актив. А зря.

Такие помещения можно:

Сдать под мастерские, склады, шоурумы.
Сделать коворкинг или мини-студию.
Переделать под частный спортзал или студию йоги.

Цена входа — копейки по сравнению с квартирами. Конкуренции — минимум. Арендаторы — те, кто ищет бюджетные площади.

Минусы:

Требуется ремонт и приведение в порядок.
Иногда есть ограничения по использованию (пожарная безопасность, входная группа).

Юрист Ирина Захарова отмечает: “Подвальные помещения часто продаются за бесценок, но при правильном оформлении и ремонте они превращаются в высокодоходные активы. Главное — смотреть на них не как на склад хлама”.

Земельные участки под ИЖС в пригороде: будущее начинается там, где сейчас кусты

Купить землю под строительство дома в пригороде — идея, которая у многих ассоциируется с “пенсионным проектом”. Но в реальности это перспективная инвестиция.

Почему это интересно:

Участки в развивающихся районах дешевеют крайне редко.
Через 5-7 лет там могут появиться инфраструктура и ЖК.
На земле можно заработать перепродажей или застроив и продав готовый дом.
Это актив с низкими налогами и минимальными расходами на содержание.

Минусы:

Долгий срок окупаемости.
Нужна внимательная проверка документов, чтобы не купить болото без коммуникаций.

Девелопер Андрей Смирнов говорит: “Те, кто покупает землю в пригороде на стадии пустыря, через несколько лет оказываются владельцами участков в новых микрорайонах. Но это стратегия для терпеливых”.

Мини-отели и хостелы в центре города: бизнес, который боятся начинать

Хостелы и мини-отели — это не про огромные вложения. Достаточно 2-3 квартир, грамотной перепланировки и готовности поработать руками. В итоге вы получаете доходность, которая превышает доход от сдачи квартиры в 2-3 раза.

Плюсы:

Высокая доходность.
Быстрая окупаемость (2-3 года).
Гибкость: можно перейти с посуточной аренды на долгосрочную при необходимости.

Минусы:

Больше хлопот с управлением.
Потребуется вложиться в ремонт и мебель.
Важно соблюдать нормы СанПиНа и пожарной безопасности.

Как говорит владелец мини-отеля Павел Козлов: “Хостел — это не про халяву. Но если вы умеете считать и работать с клиентами, прибыль будет идти стабильно. Главное — правильно выбрать место”.

Торговые площади в ТЦ районного масштаба: пока все мечтают о Москве-Сити

Пока все смотрят на премиальную коммерцию в центре, на окраинах растёт спрос на локальные торговые площади в небольших ТЦ. Это те самые магазины у дома, которые всегда будут нужны.

Почему это интересно:

Низкий порог входа по цене.
Стабильный поток арендаторов: пекарни, аптеки, магазины.
Долгосрочные контракты.

Минусы:

ТЦ районного формата не дают роста стоимости, как элитная коммерция.
Зависимость от экономики района.

Коммерческий аналитик Лидия Громова говорит: “Инвестировать в локальные торговые центры безопаснее, чем в модные офисы. Пока люди едят хлеб и пьют кофе, такие площади будут приносить доход”.

Не все деньги живут в квартирах: где умные инвесторы уже делают ставки

Недвижимость — это не только квартиры. И уж точно не только однушки в новостройке под аренду. Сегодня рынок полон недооценённых активов, которые просто лежат под ногами, пока большинство гонится за стандартными схемами.

Кто зарабатывает? Те, кто смотрит в сторону складов, подвалов, гаражей, пригородных торговых точек и апарт-отелей с нормальной концепцией. Те, кто не боится “неформата”, но умеет считать и трезво оценивать риски.

Недооценённые виды недвижимости — это поле, где выигрывают не те, кто пришёл с деньгами, а те, кто пришёл с головой.