ROI: как рассчитать окупаемость объекта

ROI: как рассчитать окупаемость объекта

Покупка квартиры для сдачи или перепродажи кажется делом простым, пока не дойдёт до вопросов: “А сколько я реально заработаю?”, “Через сколько лет она себя окупит?”, “А вдруг это вообще невыгодно?”. Вот тут и появляется тот самый ROI — Return on Investment, по-русски — возврат на инвестиции, или просто окупаемость объекта. Не пугайтесь умных слов. В этой статье я расскажу по-человечески, как посчитать ROI на пальцах, без высшей математики, чтобы вы не вляпались в историю “купил квартиру, которая сжирает все мои доходы, а не приносит их”. Готовы? Включаем калькулятор, здравый смысл и начинаем считать ваши будущие доходы.

Что такое ROI и зачем он вам нужен

ROI — это показатель, который отвечает на самый главный вопрос инвестора: “Сколько денег я получу с вложений и за сколько времени отобью свои расходы?”. Без этого показателя вы как водитель без навигатора — вроде бы едетесь, но куда и зачем — непонятно. Проще говоря, ROI показывает:
  • Окупится ли квартира.
  • Через сколько лет это произойдёт.
  • Сколько процентов дохода вы получаете каждый год.
  • Стоит ли вообще вкладываться в этот объект, или лучше выбрать что-то другое.
Если не считать ROI, вы можете купить красивую квартиру в элитном районе, но через пару лет понять, что эта “инвестиция” работает только на коммуналку, а вам остаётся “любоваться видом”.

Какой ROI считается хорошим

Тут зависит от формата:
  • Для сдачи в аренду долгосрочно — хороший ROI это 7-10% годовых.
  • Для посуточной аренды — до 12-15%, но с рисками.
  • Если ROI ниже 5% — это слабая инвестиция, скорее вы просто “сохраняете деньги в недвижимости”.
  • Всё, что выше 10% — уже интересно, но не забывайте про риски и дополнительные расходы.
Вкладываться в квартиру с ROI 3% смысла нет — лучше положить деньги на консервативные облигации, и спать спокойно. Но чтобы понять ваш реальный процент, нужно уметь считать.

Основная формула ROI — страшно только звучит

Давайте без формальных терминов. Формула простая: ROI = (Годовой доход от объекта / Общая сумма вложений) × 100% Поясню. Годовой доход — это та сумма, которую вы получаете за год чистыми, после всех расходов. А общая сумма вложений — это не только цена покупки, но и ремонт, налоги, комиссии, мебель, даже риэлторские услуги. Всё просто: сколько вы вложили и сколько получили обратно. А вот теперь — по шагам.

Шаг 1: Считаем, сколько реально стоит квартира для вас

Ошибка новичков — думать, что квартира стоит столько, сколько написано в объявлении. Нет, друзья, это только начало. К итоговой стоимости покупки добавляем:
  • Стоимость квартиры по договору купли-продажи.
  • Госпошлина за регистрацию сделки.
  • Услуги агентства (если брали).
  • Ремонт (даже если просто покрасить стены — считайте всё).
  • Мебель и техника (если собираетесь сдавать “под ключ”).
  • Налог на покупку, если есть (например, при перепродаже с НДС или дохода от аренды).
  • Юридическое сопровождение (если было).
  • Дополнительные платежи — страховка, подключение к услугам ЖКХ, паркинг.
Пример: квартира стоит 6 000 000 рублей. Ремонт обошёлся в 500 000 рублей. Мебель и техника ещё 300 000 рублей. Комиссия агенту — 150 000 рублей. Разные мелочи потянули на 50 000 рублей. Итоговая сумма вложений: 6 000 000 + 500 000 + 300 000 + 150 000 + 50 000 = 7 000 000 рублей. Запомнили эту цифру. Это ваша реальная стоимость объекта, а не то, что написано в договоре.

Шаг 2: Считаем доходы, но честно

Теперь считаем, сколько денег приносит квартира в год. Если сдаёте в аренду — умножаем ежемесячную арендную ставку на 12. НО! Из этой суммы надо вычесть:
  • Коммунальные платежи, которые вы оплачиваете сами.
  • Налог на доход от сдачи в аренду (13% или 6%, в зависимости от формы).
  • Платежи управляющей компании (если есть).
  • Расходы на мелкий ремонт и содержание (замена техники, покраска, уборка).
  • Период простоя (в среднем это 1-2 месяца в году).
Пример: сдаёте квартиру за 40 000 рублей в месяц. Вроде бы 480 000 рублей в год. Но:
  • Коммуналка, которую вы берёте на себя — 5 000 рублей в месяц × 12 = 60 000 рублей.
  • Налог 6% с дохода: 480 000 × 6% = 28 800 рублей.
  • Простой 1 месяц: минус 40 000 рублей.
  • Мелкие расходы на содержание: пусть будет 10 000 рублей в год.
Чистый доход в год: 480 000 - 60 000 - 28 800 - 40 000 - 10 000 = 341 200 рублей. Вот это уже ваш реальный доход, который будем брать в расчётах.

Шаг 3: Считаем ROI по формуле

Теперь вставляем всё в формулу: ROI = (341 200 / 7 000 000) × 100% = 4,88% И вот тут момент истины. ROI меньше 5% — слабовато. Да, деньги вы не теряете, но и доход минимальный. Возможно, стоит поискать объект с меньшими затратами или большей арендной ставкой.

Как повысить ROI, если уже купил квартиру

Вы купили, считали одно, а получилось другое? Не беда, есть способы повысить доходность:
  • Сдавайте посуточно (если позволяет район и готовность работать с этим форматом).
  • Увеличьте качество рекламы — хорошие фото и тексты повышают спрос.
  • Сделайте косметику — иногда замена кухни или ванны даёт +5 000 к аренде.
  • Оптимизируйте расходы — пусть коммуналку платит арендатор, или ставьте счётчики.
  • Используйте сервисы управления недвижимостью — они берут процент, но позволяют сдать быстрее и дороже.
Но главное — если цифры совсем не радуют, лучше подумать о продаже и переформатировании капитала.

ROI — не только про аренду

Не забывайте, что ROI применим и к перепродаже:
  • Купили квартиру за 6 000 000 рублей.
  • Вложили в ремонт и оформление 700 000 рублей.
  • Продали через год за 7 500 000 рублей.
ROI = (7 500 000 - 6 000 000 - 700 000) / (6 000 000 + 700 000) × 100% = 11,94% Но и тут нужно учитывать все дополнительные расходы: налоги на прибыль, комиссию агенту, госпошлины. Тогда ROI будет точным, а не иллюзорным.

Где чаще всего ошибаются при расчётах ROI

  • Считают “чистый доход” как арендную плату × 12 — это грубая ошибка.
  • Забывают включить в расходы ремонт, мебель и разовые траты.
  • Недооценивают простой квартиры между арендаторами.
  • Не учитывают налоги, особенно при сдаче официально.
  • Завышают ожидаемую арендную ставку, ориентируясь на “соседи сдают за такую сумму” — но не знают, сколько они реально получают.
Чтобы не попасться на эти ошибки, всегда считайте пессимистично. Лучше, если квартира принесёт больше дохода, чем вы ждали, чем окажется, что вы снова считаете копейки.

Важный нюанс: ROI — не единственный показатель

Да, ROI важен. Но ещё нужно учитывать:
  • Ликвидность объекта: насколько быстро вы его сможете продать в случае нужды.
  • Перспективу роста стоимости: если район развивается, ROI может вырасти.
  • Стабильность арендаторов: лучше 5 лет сдавать надёжному, чем каждый год менять жильцов.
  • Возможность переориентации: например, превратить квартиру в офисное помещение или студию.
ROI — это база. Но умный инвестор смотрит вширь: что ещё эта квартира может принести кроме процентов.

Итог: ROI — ваш главный друг в инвестициях, если считать с умом

Выбирая объект для инвестиций, важно не смотреть на цену, ремонт или “привлекательные обещания”. Важно смотреть на цифры. ROI покажет вам, принесёт ли квартира доход или будет висеть “мёртвым грузом” в вашей собственности. Научитесь считать ROI грамотно — и вы уже на шаг впереди тех, кто покупает “на эмоциях”. Хотите, чтобы я подготовил для вас готовую таблицу-калькулятор для расчёта ROI на разные сценарии (аренда, перепродажа, с ремонтом и без)?