Реновация и перепродажа: как работает «флиппинг»

Если вы когда-нибудь смотрели американские шоу вроде «Купи, почини, продай» и думали: «А почему бы и мне так не сделать?», — поздравляем, вы попали под чары флиппинга. Эта история про то, как купить убитую квартиру, навести в ней марафет, а потом продать дороже. Вроде бы всё просто: купил подешевле, покрасил стены, заменил унитаз — и вот уже барыш. Но не всё так сказочно. Давайте разложим этот процесс по полочкам и разберём, как флиппинг работает на практике, особенно в наших реалиях.

Что вообще такое флиппинг?

Флиппинг — это когда вы покупаете недвижимость не для жизни и не для сдачи в аренду, а с прицелом на последующую перепродажу с прибылью. Идея стара, как кирпич. Взяли квартиру с проблемами — с ремонтом, документами, планировкой, но по сладкой цене. Вложили деньги, силы, слёзы (и шпатлёвку), сделали из неё конфетку, выставили на продажу по цене рыночной или выше — и забрали разницу себе в карман. Ну или положили в матрас, кто как предпочитает.

С чего начинается флиппинг?

Первое — это, конечно, выбор объекта. Тут начинается настоящая охота. Идеальный вариант — найти квартиру, которая на 20–30% дешевле рыночной. Звучит как мечта, но такие предложения бывают. Например:

• Старый фонд в спальном районе, где ремонт не делался с тех пор, как Брежнев был молодым.
• Квартиры от наследников, которым надо побыстрее избавиться от лишней жилплощади.
• Небольшие «убитые» хрущевки без мебели, но с отличной локацией.
• Жильё в домах под реновацию (если есть гарантия, что переселение будет нескоро).

Главное — видеть потенциал там, где другие видят кошмар. Да, если в квартире облупились обои, трубы гудят как динозавр, а из окна видно глухую стену, это не значит, что нельзя сделать из неё «конфетку». Просто надо быть реалистом.

Не ведитесь на «вроде дешево»

Иногда дешёвая квартира — это мина замедленного действия. Документы не в порядке, перепланировка не узаконена, один из собственников не согласен на сделку, или, что хуже, там прописан кто-то, кто давно живёт за границей, но выписываться не планирует. Если вы не юрист или не слишком опытны, обязательно берите сопровождение. Да, стоит денег. Но лучше заплатить риелтору и юристу пару десятков тысяч, чем потом попасть на сотни тысяч или просто застрять в болоте.

Сколько денег нужно?

А вот тут начинается интересное. Многие думают: «Ну куплю за три миллиона, потрачу ещё тысяч 200, и готово». Но на деле всё чуть сложнее. Вам нужно учитывать:

• Стоимость квартиры и оформление.
• Налог (если до продажи не подождали нужный срок владения).
• Ремонт (и тут может быть как «чуть подштукатурить», так и «всё снести и заново»).
• Мебель, техника, декор (без них сегодня квартиру не продашь).
• Реклама, фотосессия, услуги агента (если не сами продаёте).
• Время, за которое вы продадите (а это расходы на коммуналку, налоги и прочее).

Если всё сделать с умом — прибыль будет. Но чудес вроде «вложил 3 — получил 5» почти не бывает. Настоящая цель — получить 10–20% прибыли от вложенного. Это уже считается хорошим результатом.

Про ремонт — ваш новый образ жизни

Флиппинг — это не просто «покрасил стены». Это целый проект. Квартира должна стать визуально привлекательной, функциональной и современной. Но не перестарайтесь. Золотые унитазы и венецианская штукатурка — лишнее. Главное — чисто, свежо, уютно. Примерно так, чтобы ваш потенциальный покупатель сразу мысленно поставил тут свою кофеварку. Советуем придерживаться нейтральных тонов — белый, серый, бежевый. Не надо экспериментировать с зелёными потолками и красной плиткой. То, что нравится вам — не всегда нравится другим. И ещё один момент — сроки. Ремонт может съесть не только деньги, но и месяцы. Поэтому либо нанимаете проверенную бригаду, либо учитесь штукатурить сами. В любом случае — будьте готовы к сюрпризам. К примеру, что за стеной нет стены. Или, что проводка 70-х годов вообще не хочет дружить с современными розетками.

Психология покупателя: продайте мечту

Когда квартира готова — начинается вторая часть шоу. Её нужно не просто выставить на Авито. Её нужно «продать». То есть создать ощущение, что это именно то, что искал покупатель. Что он здесь будет просыпаться, пить кофе, водить детей в школу, и всё это — в обстановке уюта и света. Фотографии — ключевой момент. Не с телефона, не вечером, не с лампочкой под потолком. Лучше один раз заплатить фотографу с широкоугольным объективом, чем сидеть три месяца без звонков. Добавьте немного стейджинга. Пусть в кадре будет чашка кофе, книга на тумбочке, ваза с цветами. Это мелочи, но они работают. Люди покупают эмоцию. И если им будет казаться, что здесь уже хорошо — они будут готовы платить.

Время — ваш враг и друг

Один из ключевых показателей успешности флиппинга — скорость. Чем быстрее вы купили, отремонтировали и продали — тем меньше рисков. Рынок меняется, цены скачут, и то, что сегодня стоит 7 миллионов, завтра может уйти за 6,5. Так что планируйте всё заранее. Закладывайте срок ремонта (реалистично, с запасом), параллельно готовьте маркетинговую стратегию, ищите агентов и ведите переговоры ещё до окончания работ.

Где искать «золото»

Секрет флиппинга — в умении находить недооценённые объекты. Часто они не на поверхности. Иногда это те объявления, что висят месяцами, и никто на них не смотрит. Иногда — через знакомых, которым срочно нужны деньги. Иногда — на торгах по банкротству или на аукционах. Чтобы найти хорошую сделку, надо мониторить сайты каждый день. Авито, Циан, Домклик — ваша вторая работа. Настройте фильтры, подпишитесь на уведомления, включите внутреннего сыщика. И главное — не бойтесь спрашивать. Иногда продавец и сам не понимает, насколько его квартира невыгодно представлена. Можно торговаться. Можно предлагать выкуп с рассрочкой. Кто не спрашивает — тот не получает.

Сколько можно заработать

А вот это вопрос всех вопросов. Доход от одного объекта может быть от 200 тысяч до миллиона и выше — всё зависит от масштаба. Но тут важнее не разовая прибыль, а системность. Флиппинг как бизнес работает, если вы делаете это постоянно, а не один раз. Когда вы отточили процессы, знаете проверенную бригаду, умеете искать объекты и быстро продавать — вы уже в игре. У вас есть воронка: один объект на стадии ремонта, второй на продаже, третий вы уже присматриваете. Вот тогда флиппинг начинает работать как полноценный источник дохода.

Подводные камни

Флиппинг — это не лёгкие деньги. Это работа. Вот некоторые подводные камни, о которых стоит знать:

• Рыночный обвал. Вы купили по 6 миллионов, вложили 1, а продавать можно только за 6,5.
• Проблемы с документами. Сделка зависла, а вы уже начали ремонт.
• Бригада подвела. Сорвали сроки, испортили отделку, пропали с авансом.
• Налоговая. Купили-продали — готовьтесь заплатить НДФЛ, если нет трёх лет владения.
• Банальная усталость. Постоянные поездки, стройка, звонки, переговоры — всё это выматывает.

Но если всё делать с умом — оно того стоит.

Кто вообще может этим заниматься

Флиппинг — это не только для риелторов и инвесторов. Им может заниматься и обычный человек, у которого есть начальный капитал, желание разбираться и немного авантюризма. Главное — учиться, анализировать рынок, не бояться ошибаться и быть готовым вкалывать. Вы можете начать с одной квартиры, пройти весь путь, сделать выводы, и уже следующий проект будет проще. А потом, глядишь, вы уже флиппер со стажем, даёте советы другим и у вас есть команда, которая всё делает за вас.

Чтобы всё получилось

Вот небольшой набор советов, которые точно пригодятся:

• Всегда считайте всё заранее. Сколько купил, сколько вложил, сколько реально продать.
• Работайте только с проверенными подрядчиками. Никаких «дешевле, но без договора».
• Делайте ремонт для продажи, а не для себя. Минимализм, нейтральность, комфорт.
• Всегда имейте подушку безопасности. Задержки бывают всегда.
• Не бойтесь экспериментировать. Иногда нестандартное решение работает лучше шаблонного.

Не мораль, но вывод

Флиппинг — это как кулинария. Можно испортить блюдо, если переборщить с ингредиентами, а можно получить изыск, если знаешь, что и как делать. Главное — не спешить, не экономить на важном и не терять голову от первых успехов. Если вы давно хотели попробовать — попробуйте. Может быть, это именно тот путь, где ваша жилплощадь начнёт работать на вас, а не наоборот. И когда вы в следующий раз будете проходить мимо бывшей «убитой» квартиры, которую вы превратили в рай на 38 квадратных метрах, у вас точно появится гордость. И, возможно, неплохой счёт в банке.