Ремонт под сдачу: как не уйти в минус

Когда вы покупаете квартиру под сдачу, кажется, что это уже почти победа. «Ща мы тут стены покрасим, плиточку положим, мебель из Икеи воткнём — и пошли деньги». Ага, сейчас. Примерно так думает каждый второй новичок, а потом сидит среди рулонов ламината с лицом человека, которому выставили смету, как за ремонт королевской яхты. Если вы тоже решили войти в светлый мир арендного дохода, давайте поговорим честно: как сделать ремонт и не остаться с дырой в бюджете и разводом с бригадой.

С чего вообще начинать

Первое правило — не бегите за рулеткой в «Леруа». Знаю, сложно, но надо сначала подумать. Перед вами стоит одна главная задача — создать жильё, которое будет сдаваться быстро, без головной боли, и приносить деньги, а не пожирать их в виде новых смесителей и вечно отпадающих плинтусов. Для этого нужно понять:

• Кто будет вашим арендатором.
• Сколько вы готовы вложить в ремонт.
• Через сколько месяцев вам нужно выйти в плюс.

Вы удивитесь, но от того, кому вы планируете сдавать квартиру — студентам, молодым парам, экспатам с собаками или маме с двумя детьми — зависит абсолютно всё. От цвета стен до наличия микроволновки и количества розеток.

План и деньги: два брата-реалиста

Как только вы определились с целевой аудиторией, пора сесть и прикинуть бюджет. Причём не просто «ну, сто тысяч хватит», а расписать всё: от черновых материалов до крючков для халатов в ванной. Поверьте, крючки всплывут в самый неожиданный момент. Лучше всего работает таблица. Таблицы вообще — лучший друг арендатора, особенно если у вас есть Excel, калькулятор и бутылка валерьянки. Вот базовый набор, который стоит учесть:

• Черновые материалы: шпатлёвка, грунтовка, клей.
• Чистовые: обои, плитка, краска.
• Сантехника и электрика.
• Мебель и техника.
• Работа мастеров.
• Запас на сюрпризы.

Сюрпризы, кстати, обязательно будут. Сюрпризы в ремонте — как грибочки после дождя. Только эти грибочки часто в виде дополнительной проводки или потёкшего стояка у соседей.

Как не делать лишнего

Вот тут кроется главная ловушка. Вам хочется сделать хорошо. Красиво. Стильно. Чтобы прям зашёл арендатор и воскликнул: «О, это как в журнале!» Но вы не в журнале, а в бюджете, и он, скорее всего, у вас не бесконечный. Поэтому забудьте про дизайнерскую плитку за 5 000 рублей за метр. Забудьте про декоративные балки на потолке и душ с подсветкой. Всё это никто не оценит, а вы потратите деньги в никуда. Секрет в том, чтобы сделать:

• Надёжно.
• Практично.
• Чисто и свежо.

Вы не делаете ремонт на века. Вы делаете его на 3–5 лет арендного счастья. Потом всё равно придётся обновлять. Поэтому не надо вкладываться в кухню из массива, ставьте хорошую, но простую модульную. Обои — лучше под покраску, тогда освежить можно за полдня и полбанки краски.

Что лучше работает на практике

Вот здесь включается режим «дядя, который сдал уже 10 квартир и всё знает». Люди не смотрят на бренд кафеля, они смотрят, чтоб в ванной не было плесени, а в туалете — полочки. Всё остальное — бонус. Хорошо себя показали такие решения:

• Светлые стены — визуально увеличивают пространство, всегда выглядят опрятно.
• Ламинат 33 класса — оптимум по цене и износостойкости.
• Угловые кухни с закрытыми фасадами — всё скрыто, всё удобно.
• Мебель — простая, но не разваливающаяся при первом взгляде.

И не забудьте про розетки. Много. Особенно в кухне и возле кровати. Никому не хочется ползать с удлинителем в зубах.

А как сэкономить?

На этом этапе у вас внутри уже сидит маленький Скрудж Макдак, и он орёт: «Экономь!» Но не всё так просто. Есть вещи, на которых экономить нельзя — это электрика, сантехника и черновая отделка. Всё, что спрятано в стену — должно быть сделано как для себя. А вот где можно немного урезать, так это:

• Не заказывать дизайн-проект, если у вас типовая квартира.
• Искать мебель на распродажах и в стоках.
• Брать технику не топовых брендов, а «середнячков», которые работают годами.
• На кухне использовать открытые полки вместо шкафов (если арендаторы не из породы барахольщиков).

Главное — не попасть в ловушку «сделаю сам, дешевле». Если вы не умеете класть плитку — не учитесь на съёмной квартире. В итоге получится и дольше, и дороже, и соседи скажут вам много ласковых слов.

Какие ошибки бьют по карману

Ошибки, как правило, совершаются на ровном месте. Вы просто что-то не учли, кого-то не проконтролировали, где-то решили «ладно, и так сойдёт». Вот самые популярные грабли:

• Доверились «дешёвой» бригаде с Авито — в итоге переделали всё.
• Сначала купили мебель, потом узнали, что проводка старая и сгорит при включении чайника.
• Сэкономили на вытяжке — теперь кухня пахнет как шаурма-тройка.
• Не подумали про шумоизоляцию — и теперь арендаторы с детьми уезжают через неделю.

Лучше потратить время на план и нормальных специалистов, чем потом бегать с тумбочкой по ВК, пытаясь сдать квартиру без духового шкафа, но с енотом в вентиляции (шутка, но кто знает).

Когда ремонт себя окупит

Вот самый частый вопрос. И самый скользкий. Всё зависит от стоимости ремонта и цены аренды. В среднем, если вы уложились в 300–500 тыс. рублей и сдаёте квартиру за 35–40 тыс. в месяц, то через год вы почти в нуле. Через два — уже в плюсе. А дальше идёт чистый доход. Если же вы вложили миллион и поставили туда технику Bosch, мраморные столешницы и ламинат «Пино Нуар 1895», то будьте добры сдавать за 70 тыс. Иначе этот ламинат вас переживёт, а арендаторы — нет.

Сдавать сразу или делать фото?

Хитрый ход — сделать крутые фотографии сразу после ремонта. Пока никто ещё не жил, никто не обжёг стену сковородкой и не поцарапал паркет колесом чемодана. Фото — это половина успеха аренды. Люди листают руками, а решают глазами. Так что:

• Сначала вычищаем всё до блеска.
• Потом зовём фотографа (или хорошего знакомого с айфоном и чувством симметрии).
• Снимаем при дневном свете.
• Загружаем на сайты и… ждём звонков.

Чем отличается ремонт под посуточку

Вот тут отдельная история. Под посуточную аренду вам нужно сделать всё как в отеле. Но бюджет всё равно держим в кулаке. Отличия:

• Максимально нейтральный интерьер.
• Надёжная сантехника и техника — чтобы никто не вызывал вас ночью из-за сломанного смесителя.
• Простая мебель, которую не жалко перекручивать каждую неделю.

И не забудьте оставить в кладовке запасное бельё, набор полотенец и несколько лампочек. Потому что они сгорают, как нервы у новичка.

Что в итоге

Ремонт под сдачу — это не про красоту и дизайнерские изыски. Это про здравый смысл, расчёт и практичность. Делайте так, чтобы было удобно и вам, и будущим жильцам. Без фанатизма. С душой, но не с ипотекой на ремонт.