Прогнозы по рынку: что ждёт бизнес в недвижимости в ближайшие 5 лет

Если вы всерьёз занимаетесь недвижимостью, то каждый раз, когда кто-то на семейной вечеринке говорит «всё, рынок встал», вы глубоко вдыхаете и уходите налить себе что покрепче. Потому что рынок, как кот: то спит, то скачет по шторам, то вылизывает себе ухо, а вы сидите и думаете — это всё надолго или просто фаза Луны. Вопрос "что будет дальше" — это не просто праздное любопытство, это планирование: покупать или продавать, арендовать или инвестировать, строить или снимать офис и вообще — оно живое ещё или уже тёпленькое? Так вот, сегодня не будет скучных графиков, только разговор по-человечески. Давайте прикинем, куда всё это может качнуться за пять лет, если мир окончательно не решит выключиться и не начать всё заново с каменного века.

Цены: вверх, вниз или боком

Начнём с самого волнующего. Потому что это как с бензином — все об этом говорят, но никто ничего не может сделать. Что будет с ценами? Цены продолжат расти. Но по-умному. Не галопом, как в пандемию, когда все вдруг решили срочно купить всё. А тихо, исподтишка. За год — процентиков на 6–8, где-то чуть больше, где-то чуть меньше. То есть не бешено, но стабильно. Будут, конечно, просадки. В отдельных локациях, особенно в тех, где понастроили больше, чем купили. Но в общем и целом — роста не избежать. Почему?

Потому что земля не резиновая.
Потому что инфляция и «деньги обесцениваются» — это всё не миф, а реальность.
Потому что людям всё ещё нужно где-то жить, а ещё — вкладывать.

Но ждать, что квартиры снова будут стоить как в 2014 — бесполезно. Дешевле не станет. Просто станет чуть спокойнее. А потом снова подорожает.

Новостройки: будут, но не все

Застройщики в ближайшие годы пойдут по пути оптимизации. Что это значит? Что вместо 30-этажных муравейников начнут снова строить 12-этажные с человеческими дворами. Будет больше кластеров, кварталов, всяких там «городов внутри города». И ещё один тренд: «малые застройщики» снова полезут в бой. Кто-то на остатках земли будет строить домики бизнес-класса, кто-то попытается выжать всё из котлована в условном Мытищево. Покупателю придётся внимательнее разбираться — кто вообще это строит, есть ли у них документы, и кто тот человек на рендере с собакой, почему он один и у него нет тени. Где будет рост новостроек? Там, где есть транспорт. Туда и потянутся стройки — ближе к станции МЦД, к метро, к трассе. Глупо строить посреди поля без подъезда — это уже поняли.

Аренда: вернётся на круги своя

Аренда, как бывший с хорошим доходом, сначала уехала в другой город, потом вернулась, но уже с новой работой и условиями. После колебаний, закрытий, открытий, субаренд, «посуточки», краха «посуточки», апартаментов, потом запрета апартаментов — рынок аренды стал как будто взрослее. Что ждёт аренду:

Долгосрочные договоры — больше доверия.
Спрос на готовые к въезду квартиры с техникой и мебелью.
Рост цен — но не дикий, а плавный.

Плюс на аренде будет всё больше зарабатывать бизнес, а не просто «тетя Валя с однушкой». Агентства, управляющие компании, автоматизация, маркетплейсы — всё это заменит личные объявления с фразой «только славяне» и «оплата строго наличными в руку».

Коммерческая недвижимость: если не Москва-Сити, то что?

В коммерции перемены посерьёзнее. Офисы, торговля, склады — каждая категория живёт своей жизнью. Офисы: гибридность останется, но совсем от них не откажутся. Просто класс А+ будет в дефиците, а серые непонятные «офисные здания у МКАДа» — пустовать. Все хотят модное, удобное, с парковкой и чтобы можно было кофе в тапках купить. Склады: будут нарасхват. Потому что онлайн-торговля растёт, а хранить товар надо где-то. Плюс постпандемийная мода на «быструю доставку» не ушла. Торговая: тут сложнее. Маленький ритейл, особенно возле жилых, выживет. А большие моллы… ну, не все. Им приходится конкурировать не друг с другом, а с диваном, на котором лежит покупатель.

Земля и загородка: инвестировать можно, но с мозгами

Земля снова в моде. Особенно в тех местах, где можно работать из дома, но хочется огород. Все эти СНТ, коттеджные посёлки, модульные дома — тренд никуда не делся. Люди уезжают в область, особенно если есть нормальный интернет. Будут популярны:

Участки до 10 соток с ИЖС или возможностью прописки.
Коммуникации, пусть даже по границе.
Инфраструктура в шаговой или велодоступности.

Люди больше не хотят «пять километров по глине до ближайшего магазина». Хотят: свет, вода, доставка и чтобы таксист не говорил «я туда не поеду».

Девелопмент: быть или не быть

Строительный бизнес будет жить, но по новым правилам. Слишком много стало регуляций, страхований, публичности. Кто умеет строить хорошо — будет на коне. Кто строил тяп-ляп и продавал «вчера копал, сегодня сдал» — отвалятся. Контроль ужесточится, доверие упадёт, клиенты станут придирчивее. При этом:

Растёт мода на реконструкции, редевелопмент, перепрофилирование.
Появится больше проектов «жилое над коммерческим».
В центр больше не полезут — будут уплотнять окраины, развивать старую промышленную застройку.

Кто не боится изменений и умеет считать деньги — тому будет где развернуться.

Цифра, онлайн и метавселенная

Недвижимость была последней отраслью, куда пришёл онлайн. Но теперь пришёл. И останется.

Показы через VR и 3D — обычное дело.
Сделки через Госуслуги и ЭЦП — стандарт.
Онлайн-оценка, онлайн-бронирование, чат-боты для клиентов — must have.

Если вы до сих пор ведёте всё в тетрадке и печатаете договор в Word 2003 — вы отстали. Через 5 лет это будет как если бы вы сейчас записывались в парикмахерскую по почте.

Что делать агентствам

Агентствам недвижимости в ближайшие пять лет придётся стать не просто «продавцами квадратов», а целыми сервисами. Клиенты хотят:

Полный цикл: от подбора до ремонта.
Удобство, безопасность, честность.
Меньше пафоса, больше заботы.

Агентства, которые вложатся в бренд, сервис, технологии и нормальную коммуникацию с людьми, будут жить. Остальные — заглохнут, как старый мотор зимой.

Что будет с инвестициями

Инвесторы станут умнее. Те, кто раньше скупал всё подряд, теперь считают, анализируют, смотрят на сроки окупаемости и юридические риски. Популярными будут:

Доходные квартиры с посуточной или долгосрочной арендой.
Коммерция малого формата — кофейни, аптеки, «вход с улицы».
Участие в проектах девелопмента как пайщик или долевой инвестор.

При этом флиппинг (покупка — ремонт — продажа) останется, но станет более точечной. Просто «покрасил стены и поднял цену» — уже не работает.

Ну а в целом?

Рынок не рухнет. Он изменится. Станет сложнее. Уйдёт в сторону сервиса, прозрачности, законности. Случайные игроки уйдут. Останутся системные. Как в любой живой среде — приспособится не самый сильный, а самый гибкий. Кто научится слушать клиентов, подстраиваться под новые реалии, работать в цифре и при этом не терять человечности — тот будет на плаву. Остальные пойдут рыть канал к «гаражам под аренду» и там же останутся.

Что вынести с собой из этого прогноза

Стабильность будет не в ценах, а в спросе.
Аренда и вторичка — будут драйверами рынка.
Без технологий — вы в хвосте.
Бренд и доверие важнее офиса на первом этаже.
Надо быть честным, понятным и полезным — и тогда выживете в любом прогнозе.

Так что не стоит сидеть в тревоге. Стоит включиться, посмотреть на то, что происходит, и сделать то, что не умеет ни один алгоритм: быть живым, внятным и нормальным человеком в сфере, где это редкость.