Покупка недвижимости на торгах и аукционах

Обычная покупка недвижимости — это как поход в магазин с примеркой, дегустацией и возможностью позвонить другу. Вы смотрите, нюхаете, проверяете, передумываете, потом возвращаетесь, торгуетесь, и если уж совсем всё устраивает — покупаете. А вот торги и аукционы — это больше похоже на охоту. Всё быстро, шумно, нервы на пределе, шансов не так много, и если вы моргнули в ненужный момент — всё, следующего раза может не быть. Зато если попадаете — можно сэкономить сотни тысяч, а то и миллионы. Главное — знать, куда вы лезете. Давайте честно, у многих торги ассоциируются с чем-то мутным. «Наверняка там уже всё схвачено». «Надо иметь свои связи». «Это только для своих». Или просто: «Страшно, непонятно, я лучше на Авито». Но если разложить всё по полочкам, оказывается, что участвовать может любой. Да-да, даже вы. Главное — разбираться в деталях. Ну и быть морально готовым к неожиданностям.

Какие бывают торги

Прежде всего — не все торги одинаково полезны. Есть классические электронные аукционы, где имущество выставляют по банкротству. Есть муниципальные торги — когда власти продают лишнее. Есть конфискат, залоги банков, и даже торги по аренде. Везде своя атмосфера. Вот самые популярные:

• Торги по банкротству. Когда компания или человек не может выплатить долги, имущество уходит с молотка.
• Муниципальные торги. Город, район или область избавляются от того, что им не нужно: здания, участки, недострои.
• Торги от банков. Классика жанра: квартира ушла под залог, не выплатили — банк продаёт, часто ниже рынка.
• Аренда на торгах. Не хотите покупать — можно арендовать, например, землю, у государства. Тоже через аукцион.

Все они проходят по примерно одной схеме, но нюансы — в мелочах. Кто организатор, как устроена площадка, какие документы нужны, что можно, а чего категорически нельзя — всё это желательно выяснить до того, как вы переведёте задаток.

Зачем вообще лезть в эту авантюру

На первый взгляд — сплошной стресс. А потом вы видите цену: квартира в Москве на 20% дешевле рынка. Или участок, который в обычной продаже бы стоил вдвое дороже. И вот тут начинается соблазн. Покупка на торгах — это шанс:

• Взять ликвидную недвижимость по цене ниже рынка.
• Попасть туда, куда раньше не добраться (например, коммерческий объект в центре города).
• Найти что-то, чего просто нет в открытой продаже.
• Получить конкурентное преимущество, если вы инвестор.

Именно поэтому многие профи охотятся за такими лотами. А значит, если вы новичок — придётся учиться играть по взрослым правилам.

Как не попасть в просак

Любой лот на торгах — это как коробка с сюрпризом. Иногда там новый айфон. Иногда — кирпич. И чтобы не получить кирпич по голове, важно проверить всё заранее. Вот на что стоит обратить внимание:

• Обременения. Может быть арест, залог, сервитут или бывшая тёща, прописанная навечно.
• История имущества. Кто владел, почему продают, нет ли судов.
• Состояние. Иногда у вас не будет возможности попасть внутрь — только фотографии. А это уже лотерея.
• Право пользования. Особенно с земельными участками: там вообще своя магия.

Если вы думаете, что всё будет как в обычной покупке — нет. Там можно походить, поговорить с риелтором, пожать плечами и уйти. А здесь — ты сделал ставку, победил — изволь заплатить. Отказаться потом нельзя. Деньги сгорают.

Электронные площадки: где всё происходит

Большинство торгов сейчас идут онлайн. Специальные электронные площадки, аккредитация, цифровая подпись — всё по-взрослому. Звучит страшно, но разобраться можно. Сначала один раз пройдёте все этапы регистрации, а дальше — как в интернет-магазине. Самые известные площадки:

• Фабрикант
• Росэлторг
• Сбербанк-АСТ
• Лот-онлайн
• МЭТС

На каждой из них свой интерфейс, свои правила, но общая суть — вы регистрируетесь, подаёте заявку на участие, вносите задаток, делаете ставки. Выиграли — платите и получаете имущество. Не выиграли — задаток возвращается.

Сколько можно сэкономить

Это главный вопрос. Ответ — «по-разному». Иногда экономия — 5–10%, иногда — все 50%. Но чаще всего реальные «вкусные» скидки бывают в конце, когда лот долго не выкупают, и он падает в цене поэтапно. На торгах по банкротству это называется «публичное предложение». Там цена каждый раз снижается, пока кто-то не скажет: «Всё, беру!» Но тут главное — не засидеться. Вы думаете: «Ща ещё упадёт». А кто-то берёт и покупает на 5 минут раньше. И всё.

Подводные камни

Если вы уже вдохновились и готовы нести деньги — подождите. Есть тонкости, о которых не пишут на обложке.

• Покупка с торга не означает, что вас все обнимут и поблагодарят. Иногда бывшие владельцы не хотят съезжать. Вообще.
• Выселение бывших жильцов — дело хлопотное. Особенно если там дети, пенсионеры или кто-то с болезнями.
• Недвижимость может быть в плохом состоянии. А фотки в лоте — времён «ещё до пожара».
• Некоторые объекты невозможно застраховать или ввести в эксплуатацию. Потому что документы либо утеряны, либо не соответствуют.
• Иногда есть долги за коммуналку. По закону они не переходят на нового владельца, но попробуйте объяснить это местной УК.

Короче, проверять нужно всё. Не верьте голым описаниям вроде «уютная двушка в центре». Уютная — это до того, как там началась перепланировка без согласования и бегают крысы в тапочках.

Кому всё это вообще нужно

На торгах часто тусуются три категории людей:

• Инвесторы — покупают дешевле, продают дороже.
• Перепродажники — берут с торгов, делают ремонт, выставляют на рынок.
• Охотники за «домом мечты» — те, кто ищет что-то особенное, по цене попроще.

Но в последнее время появляется четвёртая группа — обычные люди, которые устали от безумных цен и хотят попробовать нестандартный путь. У таких свой азарт и своя романтика. А иногда — и свои громкие разочарования. Главное — не лезть с головой в воду, не проверив глубину.

Стоит ли обращаться к специалистам

Если вы делаете это впервые — да. Можно попробовать самому, но риски велики. Юрист, который проверит документы, риелтор с опытом участия в торгах, или хотя бы знакомый, который уже это проходил — сэкономят вам и время, и деньги. И не ведитесь на предложения «всё сделаем за вас». Если кто-то обещает «квартиру с торгов за 3 миллиона и без проблем» — скорее всего, вас ведут не к победе, а к потере задатка.

Что в итоге

Покупка на торгах — это не для всех. Тут нужен характер. Спокойствие. И немного авантюризма. Но если подойти с умом, не спешить, проверять каждый шаг — можно урвать действительно выгодный вариант. Или хотя бы понять, что не всё в жизни делается по объявлению на Циане.