Недвижимость в аренду vs перепродажа — что выбрать?

Если у вас появились лишние деньги, осталась по наследству квартира или просто хочется «куда-нибудь вложиться», велика вероятность, что вы однажды сядете перед таблицей в Excel, уставитесь в потолок и скажете: «А что лучше — сдавать или продать с наценкой?» И начнётся. С одной стороны, аренда звучит как стабильность: ежемесячный денежный поток, пенсия своей рукой, независимость от курса доллара. С другой — перепродажа выглядит соблазнительно: купил, продал, заработал сразу, а потом свободен, хоть на Бали, хоть обратно в ипотеку. Но у каждой из этих стратегий — своя логика, свои риски и свои тараканы. Попробуем спокойно, без фанатизма, с живыми примерами, цифрами и характерными замечаниями разобраться: кому, когда и почему подходит каждый из этих путей.

Кто вы вообще по жизни — арендодатель или перекуп?

Не в смысле «по гороскопу», а по темпераменту. Потому что тут, как ни странно, многое зависит от характера. Если вам нравится контролировать, считать доходы ежемесячно, разговаривать с арендаторами, решать, кто куда заселится — скорее всего, аренда это ваше. А если вам по душе зайти, купить, отремонтировать, обставить и скинуть с наценкой — вам в перепродажу. А теперь к делу. Разберём каждый вариант отдельно.

Как работает аренда: будни владельца

Вы покупаете квартиру, дом, апартаменты — что угодно. Дальше — сдаёте. В идеале — надолго и надёжно. Доход стабильный, но не гигантский. Скорее всего, лет через 8–15 объект окупится. А пока — вы получаете свои 20–50 тысяч в месяц, в зависимости от региона и формата. Плюсы понятны:

• Постоянный денежный поток.
• Объект остаётся у вас.
• Можно переоформить на детей, продать позже, передать по наследству.
• Защита от инфляции — недвижимость редко обесценивается.
• Иногда — рост цены, если район становится популярным.

Но и минусы в наличии:

• Арендаторы бывают разные — и хорошие, и с сюрпризами.
• Иногда квартира простаивает.
• Ремонт, налоги, мелкие поломки — это всё ложится на вас.
• Не всегда есть возможность поднять цену — рынок диктует условия.

А ещё психологически не всем подходит жить с мыслью «моя квартира — в чужих руках». Особенно если в ней стоит диван, который вы привезли из Саратова ещё в студенчестве.

Как работает перепродажа: быстрые деньги и немного нервов

А вот здесь другой подход. Купил на старте стройки — продал через два года с наценкой. Или нашёл недорогую квартиру в убитом состоянии, сделал ремонт «под ключ» и скинул с прибылью. Или вообще — взял два объекта, объединил, сделал «евродвушку» и продал как дизайнерское чудо. Плюсы:

• Быстрая прибыль.
• Не надо возиться с арендаторами.
• Минимум операционной нагрузки — один раз и в кассу.
• Можно работать в разных сегментах — от эконома до премиума.
• Возможность «оборачивать» капитал несколько раз в год.

Минусы, увы, тоже есть:

• Зависимость от рынка — если цены падают, вы зависаете.
• Высокие налоги, если не оформляли грамотно.
• Иногда сложно продать быстро.
• Риски ремонта — не факт, что новый ламинат кому-то понравится.
• Требуется время и внимание — чтобы продать с прибылью, надо вникать.

Эта стратегия скорее для тех, кто не боится рисков и готов вкладываться в проект руками и головой. Или, по крайней мере, платить тем, кто будет делать это за вас.

Что по цифрам — сколько можно заработать

На аренде: квартира за 6 млн приносит 35 тыс. в месяц. За год — 420 тыс. Через 10 лет — 4,2 млн. Почти окупилась, и дальше идёт в плюс. Но если простои, ремонт, налоги — срок увеличивается до 12–15 лет. На перепродаже: купили на котловане за 6 млн, продали через 2 года за 8,5. Чистыми, с вычетом расходов — 2 млн. Но с налогом это уже 1,74. В пересчёте — как 4 года аренды, только сразу. А если два таких оборота в год — вы зарабатываете в разы больше. Но и рисковите больше.

Зависит ли от локации

Ещё как. Аренда хороша в крупных городах и студенческих центрах — где всегда нужен съём. А перепродажа — где идёт рост: новые районы, застройка, инфраструктура на подъёме. В спальных районах аренда более надёжна. В районах с рывками по цене — лучше перепродажа. А в некоторых местах (например, в южных курортных городах) работает и то, и другое — зависит от сезона.

Что с налогами

И тут начинается бюрократическое веселье. На аренду — налог 13%, если вы физлицо. Или 6%, если ИП на УСН. На перепродажу — тоже 13%, но только если не прошло минимальное время владения. А оно — 3 года (если куплено после 2016 года) или 5 лет, если наследство, дарение или ипотека. То есть: если вы перепродаёте через два года — готовьтесь платить. Иначе — или держите дольше, или оптимизируйте через грамотную схему. Не серую — именно грамотную.

Комбинированные стратегии

Некоторые идут по пути: сначала сдают, потом продают. Или наоборот: купили — не получилось продать — начали сдавать. Такая гибкость может быть плюсом. Особенно если умеете быстро подстраиваться под рынок. А ещё можно сдавать в посуточную аренду. Это вроде и аренда, и быстрая прибыль. Но и головной боли в 10 раз больше. Подойдёт только тем, кто любит управлять процессом лично или нанимает адекватную управляющую компанию.

Игра вдолгую или в короткую

Аренда — это марафон. Перепродажа — спринт. Первая требует терпения, вторая — скорости и чутья. Нельзя сказать, что одна лучше. Просто они разные. Если вы хотите создать пассивный доход, со временем выйти на «доходную пенсию» — берите аренду. Если хотите зарабатывать сейчас, крутиться, пробовать, тестировать — берите перепродажу. Или делайте микс.

Мифы, которые мешают выбрать

• «С арендой всё просто» — нет. Это работа.
• «Перепродажа даёт золотые горы» — не всегда. Можно влететь.
• «Аренда — для ленивых» — попробуйте сами поговорить с арендатором, который требует вам возместить порванную штору 2010 года.
• «Перепродажа — это криминал и мутки» — нет, если всё по-честному.

Главное — не выбирать вслепую, а по своему характеру, целям и возможностям.

Что в итоге

Если вам ближе стабильность, расчёт и минимум риска — сдавайте. Если хочется движения, сделок и адреналина — продавайте. Если умеете и то и другое — комбинируйте. Путь у каждого свой. Но важно не просто вложить деньги, а понимать, зачем вы это делаете и что ждёте в итоге. А уже потом — считать доходность, оптимизировать налоги и решать, где хранить ключи от будущего объекта. Недвижимость — как инструмент. Главное — в каких руках.