Какие документы проверить перед покупкой объекта

Покупка недвижимости — это как брак: сначала всё кажется романтичным, милым и даже немного волнующим. Вы смотрите на стены, мечтаете о новой жизни, считаете метры, прикидываете, где будет стоять диван. Но, как и в любом серьёзном союзе, здесь тоже нужно всё тщательно проверять. Потому что за симпатичной однушкой с новым ламинатом может прятаться такое, что потом придётся вызывать не только юриста, но и шамана. Особенно если вы собираетесь покупать объект не для себя, а как инвестор — с целью сдачи или перепродажи. Тут уже не до эмоций. Тут нужен расчёт, холодная голова и список документов, который вы будете проверять как пограничник на международной границе. В этой статье мы разберём, какие бумаги важно посмотреть, зачем они вообще нужны, на что обращать внимание и как не попасть в юридическую яму с надписью «восстановлению не подлежит».

Право собственности — не просто бумажка

Самый главный документ — это подтверждение, что продавец вообще имеет право продавать объект. На словах все собственники. А вот на бумаге — не всегда. Что смотрим:

• Выписка из ЕГРН. Самое святое. Здесь написано, кто собственник, как давно, есть ли обременения, аресты, залоги и прочие неприятности. Обязательно берите свежую, не старше 30 дней.
• Основание права собственности. Это документ, на основании которого человек стал владельцем. Договор купли-продажи, дарственная, наследство, решение суда. Все они важны и могут многое рассказать.
• Свидетельство о праве собственности (если старый объект). Сейчас оно уже не выдаётся, но на вторичке до сих пор встречается. Лучше сверить его с выпиской.

Если в выписке написан один человек, а вам объект показывает другой — включайте тревогу. Да и если в выписке есть слово «арест» — просто улыбайтесь, кивайте и выходите из квартиры.

Паспорт продавца — больше, чем просто лицо

Продавец объекта — это не просто добрый человек с ключами. Это лицо сделки. Поэтому его документы тоже надо проверить, и желательно внимательно. Что важно:

• Паспорт не должен быть просрочен. Да, бывает и такое.
• ФИО в паспорте и в документах на квартиру должны совпадать. Прямо до буквы.
• Если продаёт по доверенности — сразу включайте режим «внимание». Просите нотариальную доверенность, читайте, что именно разрешено, и звоните в нотариальную контору — уточните, что доверенность не отозвана.

И не стесняйтесь посмотреть в глаза. Да, это не юридическая процедура, но опыт подсказывает: если человек увиливает, нервничает, «потерял» документы — лучше отойти.

Проверка истории объекта — как CSI, но без отпечатков

У квартиры, как у человека, есть своя биография. И её нужно читать внимательно. Иногда в ней есть такие главы, после которых хочется закрыть дело и сжечь ноутбук. На что обратить внимание:

• Сколько было собственников за последние 10 лет. Если часто менялась — может быть что-то странное.
• Не была ли квартира предметом спора, раздела, залога. Это видно по истории переходов права.
• Не участвовала ли в судебных разбирательствах. Можно проверить на сайте судов по адресу.
• Если объект после приватизации — участвовали ли в ней все жильцы? Не забыл ли кто-то о своём праве?

Чем прозрачнее история — тем спокойнее сон. А если вам говорят: «Ой, долго объяснять, давайте просто оформим» — не оформляйте. Серьёзно.

Отсутствие долгов — чтобы потом не платили за чужую баню

Долги по коммуналке — это не та нагрузка, которую хочется получить в подарок. Конечно, формально они висят на человеке, а не на объекте. Но вот подайте вы заявление на перерасчёт — и вас ждёт диалог с управляющей компанией длиной в 40 рабочих дней. Что проверить:

• Справка об отсутствии задолженности по коммуналке.
• Справка из налоговой, что нет долга по налогу на имущество.
• Показания счётчиков — чтобы при передаче не получилось, что кто-то мотал воду круглосуточно в джакузи.

И если говорят: «Ой, у нас есть долги, но это мы потом оплатим после сделки» — не соглашайтесь. Пусть оплачивают до сделки. Иначе потом можно стать участником шоу «Долги по ЖКХ — теперь это ваши заботы».

Прописанные лица — ещё одни невидимые жильцы

Да, есть квартиры, в которых живут не только физически, но и юридически. Прописка — это не право собственности, но с выселением потом бывает ой как непросто. Особенно если среди прописанных есть дети, осуждённые, или просто граждане с правом проживания. Что делаем:

• Берём справку о зарегистрированных лицах (форма №9 или выписка из домовой книги).
• Проверяем: нет ли прописанных детей. Их просто так не выпишешь, даже если квартиру купили.
• Если кто-то прописан — пусть продавец выпишет всех до сделки. Без исключений.

Покупка с прописанным человеком — это как квартира с дополнительным уровнем сложности. Зачем вам это на старте?

Договор купли-продажи — не просто текст в Word

То, как оформлен договор, тоже имеет значение. Особенно если потом что-то случится, и начнётся суд, арбитраж и разговоры в духе «а я думал…». На что обратить внимание:

• Правильно указанные стороны сделки. ФИО, паспортные данные, адреса.
• Точная информация об объекте: кадастровый номер, площадь, этаж, назначение.
• Указание цены, порядка расчётов, способа передачи денег.
• Условия передачи объекта и сроки.
• Подтверждение, что обе стороны ознакомлены с состоянием объекта и не имеют претензий.
• Отсутствие третьих лиц, претендующих на квартиру.

Идеально — когда договор составлен юристом, а не «скачан с интернета». А ещё лучше — когда вы сами его прочитали и поняли каждую строчку. Без этого можно попасть.

Акт приёма-передачи — не пыльный ритуал

Многие думают, что это формальность. Но акт — это тот документ, который фиксирует, в каком состоянии вы получаете объект. И это может сыграть огромную роль. Вот зачем он нужен:

• Подтверждает, что продавец передал, а покупатель принял.
• Фиксирует, что нет претензий по состоянию, мебели, технике.
• Ставится дата, от которой отсчитывается срок владения.

А если потом всплывёт, что унитаз тек, а розетки не работают — вы хотя бы не будете крайним. Да и в налоговой акт часто просят.

Проверка на обременения — чтобы не было «сюрпризов»

Иногда квартира выглядит идеально, документы на месте, собственник сияет. А потом выясняется, что объект под арестом, в залоге или вообще в ипотеке. И тут уже не до радости. Что проверяем:

• Выписку из ЕГРН — там указано всё: ипотека, залог, арест.
• Справку из банка (если ипотека погашена, но запись ещё не снята).
• Уточнение, не участвует ли квартира в деле о банкротстве владельца.

Любое обременение — это красная лампочка. Иногда их можно снять до сделки. Иногда — стоит просто уйти.

Проверка технической документации — для спокойствия

Мало кто смотрит планировки, техпаспорта и прочие «бумажки из БТИ». А зря. Именно там бывают сюрпризы: незаконная перепланировка, снесённые стены, проёмы в несущих и прочее весёлое. Что запросить:

• Технический паспорт.
• Экспликация и поэтажный план.
• Разрешение на перепланировку, если она есть.

Если что-то построено «по наитию», без согласования — может быть штраф, а в худшем случае — требование вернуть всё назад.

Налоги и НДФЛ — ещё один важный пункт

Если вы покупаете объект дороже, чем миллион рублей (а это почти всегда так), и продавец владел им менее пяти лет, он обязан заплатить налог с продажи. И это нормально. Но иногда продавец, чтобы уйти от налога, просит указать в договоре заниженную цену. Вы должны знать:

• Занижение в договоре — это ваша зона риска, особенно если что-то пойдёт не так.
• Если потом вы будете продавать объект, и в документах указана маленькая сумма — ваш налог вырастет.
• Лучше платить всё честно. Или хотя бы понимать, на что вы идёте.

Если продавец сильно настаивает на занижении — подумайте, а стоит ли вообще с ним связываться.

Итого — не бумажки, а ваша защита

Проверка документов — это не занудство. Это здравый смысл. Любая из этих бумаг может сыграть роль в будущем. Кто-то сэкономил на юристе и теперь судится пятый год. Кто-то доверился на слово и купил квартиру с долгами. А кто-то просто проверил всё как положено — и теперь живёт или сдаёт спокойно. Так что пусть у вас будет привычка — всегда, без исключений, всё проверять. И делать это не потому что «так надо», а потому что вы уважаете себя, свои деньги и своё будущее. Покупка недвижимости — это не прогулка по парку. Это сделка. А любая сделка требует внимания. Чем больше внимания — тем меньше потом проблем. Удачи вам и пусть ваши объекты будут только чистыми, юридически и физически.