Как выбрать риелтора и не пожалеть: советы для тех, кто не хочет попасть в “чёрный список доверчивых клиентов”

Выбрать риелтора — это как выбрать личного врача или адвоката. Вам нужен человек, который будет защищать ваши интересы, а не просто ходить рядом и кивать. Но, как показывает практика, многие относятся к выбору агента недвижимости по принципу “ну кто первый написал в мессенджере, тот и агент”. А потом начинаются приключения: то документы внезапно “ещё не готовы”, то покупатели куда-то “вдруг пропали”, то комиссия превращается в магическое число с пятью нулями.

Если вы хотите продать или купить недвижимость быстро, выгодно и без нервных срывов, риелтор должен быть вашим союзником, а не обузой. Давайте разбираться, как выбрать нормального специалиста, который доведёт дело до результата, а не будет разводить вас на бесконечные “посмотрим, как пойдёт”.

Начинается всё не с звонка, а с понимания — зачем вам вообще риелтор

Перед тем как кидаться в поиски “самого крутого агента”, задайте себе простой вопрос: а что именно вы хотите получить от риелтора?

Есть два варианта:

Вы хотите избавиться от всей рутины: показы, документы, переговоры, юридические вопросы.
Вы готовы заниматься частью процесса сами (например, показывать квартиру), но хотите юридической чистоты и грамотной стратегии продажи.

Честный ответ на этот вопрос сразу отсечёт вам тех, кто не подходит. Если агент говорит “я всё сделаю, а вы только деньги получите”, а потом выясняется, что показы вы будете проводить сами — это плохой знак.

Риелтор Ирина Лаврова говорит: “Клиенты часто не понимают, чего они хотят от агента, и потом удивляются, почему услуги стоят дорого или результат плавает. Надо заранее договориться: кто за что отвечает”.

Рейтинги и отзывы в интернете — полезно, но с оговорками

Зайдите на профильные сайты типа Циан, Яндекс.Недвижимость, Авито. Там есть рейтинги агентов, отзывы, профили с примерами объектов.

Но помните:

Отзывы могут быть “нарисованные”.
Низкий рейтинг — это не всегда плохо, иногда дело в “неудобных клиентах”.
Лучше обращать внимание на примеры завершённых сделок и стиль общения.

Задача — найти не просто “пятизвёздочного” агента, а человека, который уже продавал/покупал квартиры в вашем районе и ценовом сегменте.

Риелтор Николай Белов говорит: “Отзывы — это как погода в Яндексе. Примерно понятно, но всегда надо проверять ногами”.

Первая встреча: если человек начинает с “я всё продам за три дня”, бегите

Настоящий риелтор никогда не обещает вам “золотые горы” сразу. Он сначала задаёт кучу вопросов:

Почему вы продаёте?
Какая ситуация с документами?
Как срочно нужно выйти на сделку?
Кто принимает решение о цене?

Если человек с порога начинает рассказывать, как он “за три дня продаст вашу квартиру”, не зная ситуации, это признак продавца услуг, а не специалиста.

На первой встрече нормальный агент:

Спрашивает, слушает, анализирует.
Делает предварительную оценку вашей квартиры по рынку.
Рассказывает, как он будет её продвигать (конкретно, а не “мы разместим на всех площадках”).
Говорит о реальных сроках, а не “по ощущениям”.

Как понять, что агент знает рынок

Попросите его показать вам:

Аналоги проданных квартир в вашем доме/районе за последние полгода.
Статистику по текущему спросу.
Средний срок экспозиции объектов подобного типа.

Если он начинает мямлить “ну рынок сейчас разный, по-разному бывает” — это не агент, а балабол. Профессионал даст вам цифры или хотя бы реальные примеры.

Риелтор Алексей Воронов говорит: “Человек, который не знает, за сколько продались квартиры по соседству, не может продать вашу. Это значит, он просто ждёт, что клиент сам всё сделает”.

Договор с риелтором: без бумажки вы просто “ещё один звонок”

Любой уважающий себя агент работает по договору. Если вам говорят: “Ну давайте без договора, там посмотрим” — это сразу минус.

В договоре должно быть чётко прописано:

Какие услуги оказывает агент (поиск клиента, проверка документов, сопровождение сделки).
Размер комиссии и условия оплаты.
Срок действия договора.
Порядок расторжения (чтобы не попасть в ситуацию “я вас не отпущу”).

Комиссия нормального риелтора — это 2-5% от стоимости сделки. Но важно понимать, за что вы платите. Если человек берёт 5%, но реально работает с клиентами, продвигает объект, закрывает юридические вопросы — это оправдано. Если берёт 3%, но просто дублирует ваше объявление в интернете — это лишнее.

Юрист Ольга Семёнова подчёркивает: “Без договора вы клиент ни о чём. Все обещания на словах — это красиво, но не защищает вас никак”.

Как агент продвигает ваш объект — это ключевое

Спросите, как именно он будет рекламировать квартиру. Если ответ в стиле “на Авито и Циан” — это смешно. Продвигать надо так:

Платные поднятия и выделения на всех площадках.
Видеообзор объекта (если квартира с “фишкой”).
Публикации в локальных чатах, группах, соцсетях.
Работа с внутренней базой клиентов.

Агент, который активно вкладывает ресурсы в продвижение, заинтересован в быстрой продаже. Тот, кто просто размещает объявление и ждёт — это не агент, а посредник-проходимец.

Договорённость по срокам и “план Б”

Обсудите заранее:

На какой срок вы заключаете договор (обычно 2-3 месяца достаточно).
Что будет, если квартира не продастся за этот срок.
Готов ли агент корректировать стратегию, если результата нет.

Профессиональный агент не будет тянуть резину. Он заинтересован в быстром результате, потому что время = деньги. Но при этом он должен быть реалистом и говорить честно: “Если через месяц нет отклика, значит, корректируем цену или подачу”.

Красные флаги: как понять, что агент не ваш

Вот вам список сигналов, что перед вами “турист” в мире недвижимости:

Агент не знает район, где находится квартира.
Он избегает говорить про документы и юридические моменты.
Всё сводится к обещаниям “сделаем красиво”.
Нет договора или он составлен криво.
Агент предлагает “сначала давайте подпишем эксклюзив, а там видно будет”.
Нет конкретики про маркетинговую стратегию.
Человек не отвечает на ваши вопросы чётко, всё в стиле “это нюансы, не переживайте”.

Риелтор Евгений Соколов говорит: “Ваш агент должен быть вашим оружием. Если он плавает в цифрах, мямлит и обещает чудеса — ищите дальше”.

Проверочный вопрос, который ставит точку над “i”

Спросите у агента: “А если вы не продадите мою квартиру за оговорённый срок, что вы готовы предложить мне взамен?”

Профессионал скажет: “Тогда пересмотрим стратегию” или “тогда я не беру с вас комиссии”. Псевдоагенты начнут юлить или обижаться.