Как вести учёт доходов и расходов по недвижимости

Недвижимость — это вам не картошка на даче, тут всё по-серьёзному. Неважно, сдаёте ли вы однушку на окраине города или управляете небольшим домом с видом на озеро, деньги крутятся, а вместе с ними — и необходимость в учёте. Потому что когда-то наступает момент, когда надо понять: вы вообще зарабатываете на этой вашей недвижимости, или просто красиво раздаёте деньги за коммуналку, налоги и ремонт соседского потолка после очередного прорыва трубы. В этой статье разберём, как подружиться с учётом доходов и расходов от недвижимости, чтобы не потеряться в бумажках и банковских выписках, не лезть в панике в калькулятор каждый месяц и не превращаться в человека, который на словах инвестор, а по факту — спонсор чужого уюта.

Почему это вообще важно

Знаете, как в старом анекдоте: "Я думал, у меня всё хорошо, пока не посчитал". Вот с недвижимостью такая же история. Доход вроде бы идёт, арендаторы платят, но почему-то денег не прибавляется. Всё потому, что расходы где-то прячутся. И когда их не видишь — они размножаются, как кролики на воле. Если вы не ведёте учёт, вы не понимаете:

• Сколько вы реально зарабатываете.
• На что уходит большая часть денег.
• Где можно сократить расходы, не превращаясь в жлоба.
• Какие объекты приносят прибыль, а какие — требуют "подумать и отпустить".

Учёт — это не занудная бухгалтерия, а инструмент, который показывает вам реальную картину. Как УЗИ, только для кошелька.

С чего вообще начать

Вот сидите вы, например, в воскресенье утром, пьёте кофе, и вдруг решаете: "А пора бы мне разобраться с доходами от моего жилья". Отлично, лучше поздно, чем никогда. Первым делом нужно понять, что вести учёт можно по-разному — от тетрадки в клеточку до сложных Excel-таблиц или специальных приложений. Главное — чтобы вам было удобно и чтобы вы действительно этим пользовались, а не бросили через неделю. Что нужно подготовить:

• Перечень всех объектов, от которых вы получаете доход.
• Источники дохода по каждому объекту.
• Все регулярные и нерегулярные расходы.
• Простой и понятный способ фиксировать всё это.

Дальше расскажем подробнее, как именно всё это собрать и куда записывать, чтобы не сойти с ума.

Доходы: что и как учитывать

Доходы — это, казалось бы, самая приятная часть. Деньги капают, настроение хорошее, и можно даже позволить себе доставку роллов. Но только если эти доходы учтены. Какие бывают доходы от недвижимости:

• Регулярная аренда. Самая стабильная часть. Сдаёте квартиру, офис, гараж, сарай с душой — и получаете фиксированную сумму.
• Посуточная аренда. Здесь весело, динамично, и доход может меняться каждый месяц.
• Парковочные места. Многие забывают, а между тем это может быть вполне стабильный доход.
• Рекламные площади на зданиях. Редко, но метко.
• Коммунальные услуги, если они отдельно оплачиваются арендаторами и вы на этом не теряете (а иногда и чуть зарабатываете).

Каждый раз, когда деньги поступают — будь то наличными или на карту — нужно это зафиксировать. Причём желательно сразу, не откладывая на "вечером запишу". Потому что вечером будет сериал, борщ, ребёнок с вопросом "а ты знаешь, кто такие дрифтеры?" и всё, до учёта снова руки не дойдут. Хорошая привычка — в конце месяца сверять свои записи с банковской выпиской, особенно если вы не всё принимаете наличными. Это как проверка домашки, только вместо двойки — потерянные деньги.

Расходы: больше, чем кажется

Вот где начинается боль. Расходы лезут отовсюду. Их не ждёшь, а они приходят. И ещё и вдвоём, как плохие гости. Казалось бы — сдал квартиру, получай деньги. Но нет, тут налоги, там замена смесителя, тут лампочка перегорела, а тут вообще кто-то дверь об колено поломал. Какие расходы учитывать:

• Коммунальные услуги, если вы их оплачиваете.
• Ремонт и обслуживание. Тут всё — от покраски стены до замены всей сантехники.
• Налоги. Земельный, на имущество, на доходы — в зависимости от формы собственности.
• Платежи управляющей компании, охраны, лифта и прочей инфраструктуры.
• Реклама и поиск арендаторов, если вы сдаёте посуточно.
• Юридические и риелторские услуги.
• Кредиты, если вы выплачиваете ипотеку или брали деньги на ремонт.
• Всякие непредвиденные штуки вроде замены сломанных стиральных машин и срочного вызова электрика.

Каждую статью расходов надо фиксировать, желательно с указанием даты и суммы. Хорошо бы ещё короткое пояснение: "замена замка после того, как арендатор потерял ключ" — чтобы потом не гадать, что это вообще было за 3200 рублей в мае.

Где и как всё это вести

А теперь — к вопросу "куда это всё писать". Тут много вариантов, и каждый подбирает себе по вкусу и темпераменту. Блокнот. Подходит тем, кто любит держать всё в руках. Можно рисовать сердечки рядом с хорошими арендаторами и писать "УЖАС!" большими буквами, если очередной ремонт вылез в двадцать тысяч. Excel или Google Таблицы. Это уже уровень повыше. Можно сделать вкладки на каждый объект, графы с доходами, расходами, итогами по месяцам. Там же можно строить графики, если вы визуал. Финансовые приложения. Есть масса вариантов вроде CoinKeeper, ZenMoney и прочих. Они удобны тем, что можно прикреплять чеки, напоминания, получать отчёты. Но иногда такие штуки требуют времени на привыкание. 1С или специализированные программы. Это уже уровень серьёзного инвестора или человека, который работает с несколькими объектами. Тут и автоматизация, и отчёты, и бухгалтерия. Но если у вас одна квартира, это может быть перебором. Как выбрать? Пробуйте. Главное — не начинать с чего-то слишком сложного, чтобы не перегореть. Лучше вести учёт в простой таблице, но регулярно, чем иметь навороченную систему и забросить её через неделю.

На что смотреть в первую очередь

Допустим, вы уже пару месяцев всё фиксируете. Что дальше? Как извлекать пользу из этих цифр, кроме радости от того, что вы такой молодец? Вот несколько ключевых моментов, на которые стоит обращать внимание:

• Соотношение доходов и расходов. Если расходов больше — вы не зарабатываете, а дотируете.
• Самые "прожорливые" статьи затрат. Может быть, арендаторы слишком часто ломают технику, или коммуналка съедает половину дохода.
• Сезонность. Особенно для посуточной аренды — летом одно, зимой другое.
• Окупаемость вложений. Если вы вложили сто тысяч в ремонт, смотрите, за сколько месяцев это окупится.
• Сравнение по объектам. Возможно, один приносит прибыль стабильно, а другой — только хлопоты.

Когда вы начинаете видеть закономерности — можно принимать решения. Продавать невыгодный объект, повышать арендную плату, искать способы оптимизации расходов. Без данных — это пальцем в небо.

Неочевидные вещи, которые влияют

Иногда доходы падают, хотя ничего, вроде бы, не изменилось. Или наоборот — пошёл рост, и вы не понимаете, почему. А всё потому, что в этом бизнесе много мелочей, которые могут здорово повлиять на итог. Вот что важно не упускать из виду:

• Состояние жилья. Чем лучше ремонт и мебель, тем выше шанс найти хорошего арендатора и брать больше.
• Отзывы. Если вы работаете через платформы — Booking, Airbnb — хорошие отзывы решают многое.
• Своевременность платежей. Просрочки — это не только головная боль, но и убытки.
• Соседи. Да, серьёзно. Шумные соседи могут отпугнуть арендаторов.
• Региональные изменения. Новый закон, рост налога, изменение тарифов на коммуналку — всё это влияет.

Поэтому учёт — это ещё и мониторинг. Как погода, только по финансам.

Чтобы не перегореть

Честно скажем: вести учёт — это не праздник каждый день. Бывают моменты, когда всё лень, хочется просто получить деньги и забыть. Но тут важно не перегореть. Несколько лайфхаков:

• Выделите один день в месяц для учёта. Пусть это будет 1-е или 15-е, включите себе приятную музыку и разложите всё по полочкам.
• Если что-то забыли — не паникуйте, просто продолжайте с текущего момента.
• Не пытайтесь вести "идеальный" учёт. Лучше пусть будет немного хаоса, чем вообще ничего.
• Раз в квартал делайте себе мини-отчёт. Можно даже наградить себя чем-нибудь вкусным за то, что вы всё это не бросили.

И помните: даже если поначалу всё идёт не идеально, со временем вы выработаете свою систему. Главное — не останавливаться.

Немного философии

Вы — не просто человек, у которого есть квартира. Вы — человек, который управляет активом. Да, звучит немного пафосно, но по сути — это так. И если вы умеете считать, планировать, анализировать — вы в плюсе. Недвижимость — это не волшебная палочка, которая делает деньги из воздуха. Это инструмент. А любой инструмент требует внимания и ухода. Как любимая сковородка или старый, но верный велосипед. Не бойтесь цифр. Они не кусаются. Они просто говорят вам правду. А правда, как известно, помогает принимать правильные решения.

Подводим итог

Если вы дочитали до этого места — поздравляю. Скорее всего, у вас уже щёлкнуло в голове: "Да, пора заняться учётом". И это отличное начало. Так что берите ручку, открывайте таблицу, доставайте квитанции и карточку, и начинайте. Пусть с ошибок, пусть с хаосом — главное, начните. А дальше вы сами не заметите, как из "ой, что-то много ушло" появится "о, я в плюсе, всё под контролем". И пусть ваш учёт будет не занудным, а полезным. Не обязаловкой, а привычкой. И тогда ваша недвижимость станет не только гордостью, но и реальным источником дохода, который работает на вас.