Как сдавать коммерческую недвижимость малому бизнесу

Вы стали счастливым обладателем коммерческого помещения. Стоите такой на входе, нюхаете свежую штукатурку и думаете: “Сейчас сюда ворвётся какой-нибудь бизнес и будет платить мне ренту, а я буду кайфовать”. А вот тут начинается реальность. Малый бизнес — публика специфическая. Они не любят переплачивать, хотят арендовать “вчера”, а лучше за минимальные деньги и чтобы завтра пришли клиенты. И вот тут важно правильно выстроить процесс сдачи. Потому что если сдать не тем, не так или не вовремя — потом будете собирать своё помещение по кирпичику.

Сегодня разложим по полочкам, как сдавать коммерческую недвижимость малому бизнесу так, чтобы они приносили вам доход, а не вечные “ой, а можно ещё каникулы, у нас сезон не начался”.

Для кого вообще малый бизнес снимает коммерцию?

Здесь важно понять: малый бизнес — это не только кофейни и парикмахерские. Список куда шире:

Небольшие розничные магазины.
Салоны красоты, барбершопы.
Студии йоги и пилатеса.
Ремонтные мастерские.
Частные детские центры.
Шоу-румы одежды и аксессуаров.
Кабинеты для психологов, массажистов, репетиторов.
Микроофисы для стартапов.

Каждый из этих бизнесов ищет своё “идеальное место”. И ваша задача — понять, под кого конкретно ваш объект.

Локация рулит: но не всегда про “центр”

Классическая ошибка собственника: “Я купил помещение в центре, значит, завтра его разберут”. Ага, разберут, если это помещение подходит под задачи арендатора.

Малому бизнесу важны не столько “Патрики” или “Тверская”, сколько:

Хорошая проходимость (даже в спальном районе).
Наличие парковки (для студий, салонов — критично).
Локация вблизи ЦА (парикмахерская у дома ценится выше, чем в дорогом бизнес-центре).
Видимость с улицы (угловые помещения — вообще золото).
Легкий доступ пешком.

Если у вас помещение в жилом комплексе нового типа, туда отлично “зайдёт” шоу-рум, кофейня или студия красоты. А вот склад или ремонтная мастерская вряд ли.

Риелтор Олег Гаврилов отмечает: “80% малых бизнесов выбирают локацию не по ‘статусу адреса’, а по удобству. Им важно, чтобы клиентам было просто зайти”.

Подготовка помещения: без “пускай сами делают ремонт”

Когда дело доходит до коммерческой недвижимости, собственники любят экономить на подготовке помещения. Мол, “арендаторы всё равно всё переделают под себя”. И здесь вы рискуете. Малый бизнес не любит вкладываться в капитальный ремонт чужого объекта.

Что точно стоит сделать перед сдачей:

Чистовая отделка стен и потолка (чтобы не смотреть на голый бетон).
Провести основные инженерные коммуникации (вода, канализация, электрика).
Сделать нормальную входную группу (дверь, витрины, освещение).
Установить кондиционирование (особенно для салонов и магазинов).

Не надо делать дорогой дизайнерский ремонт. Ваша задача — сделать “коробку”, в которую арендатор сможет вписать себя, не вваливаясь в капитальные траты.

Арендные каникулы: давать или не давать?

Любимый вопрос арендаторов: “А вы дадите нам каникулы на ремонт?”. Ваш ответ: “Зависит от того, кто вы и насколько вы мне интересны”.

Смысл каникул в том, чтобы дать арендатору возможность заехать, сделать ремонт и не платить аренду в этот период. Это нормальная практика, но! Каникулы даются:

Под серьёзный проект (а не “ой, я не знаю, что будет”).
С фиксированным сроком (обычно 1-2 месяца).
С подписанным договором с жёсткой привязкой к сроку аренды (например, каникулы даём, если аренда не менее 12 месяцев).

В некоторых случаях можно предусмотреть “отложенную аренду” — сначала половина ставки, через три месяца полная. Главное — не раздавать каникулы направо и налево.

Как правильно составить договор, чтобы потом не бегать за деньгами

Договор аренды для малого бизнеса должен быть жёстким, но справедливым. Пропишите:

Срок аренды и порядок продления.
Размер аренды и сроки оплаты.
Условия индексации (раз в год пересмотр по инфляции).
Порядок оплаты коммунальных услуг (чаще всего — поверх аренды по факту потребления).
Ответственность за текущий ремонт (как правило, арендатор).
Кто занимается капитальным ремонтом (здесь ответственность чаще всего на вас).
Запрет на перепрофилирование (если сдали под салон, а через два месяца там открыли шиномонтаж).
Порядок выхода из договора (предупреждение за 1-2 месяца).

Юрист Ирина Лапшина добавляет: “В договоре с малым бизнесом обязательно фиксируйте залог, равный 1-2 месяцам аренды. Это ваша финансовая подушка в случае внезапного съезда”.

Как находить арендаторов из малого бизнеса, которые реально будут платить

Самая большая ошибка — просто вывесить объявление “Сдам коммерческое помещение”. Это как написать “Продаётся еда” — вроде бы да, но непонятно кому и зачем.

Как привлекать:

Чётко указывайте в объявлении, под какой вид деятельности помещение подходит.
Делайте упор на преимущества: “отдельный вход”, “витрина на оживлённую улицу”, “возможность работать 24/7”.
Используйте профильные доски объявлений (Циан, Авито, Коммерческая недвижимость).
Размещайтесь в локальных группах в соцсетях (малый бизнес активно сидит в Instagram, VK).
Обратитесь к местным бизнес-ассоциациям (они часто знают, кто ищет помещение).
Договоритесь с локальными риелторами, которые работают в сегменте коммерческой аренды.

Бизнес ищет не просто метры. Им нужно решение задачи. Сформулируйте объявление так, чтобы человек понял: “Вот оно, моё место”.

Гибкость — ваш козырь в переговорах

Малый бизнес — это всегда про нестандартные форматы. Кто-то просит арендовать только утренние часы, кто-то ищет помещение на 3 месяца для пилотного проекта.

Будьте готовы к таким сценариям:

Субаренда (арендатор сам будет сдавать часть площади).
Аренда по часам или сменам (актуально для студий и коворкингов).
Совместная аренда (два бизнеса на одном метре — кофейня и шоу-рум, например).
Гибкая ставка (фиксированная + процент от оборота — для розницы).

Не обязательно идти на все уступки, но гибкость даёт вам преимущество перед собственниками, которые “сдают строго по прайсу и без разговоров”.

Управление на расстоянии: если у вас помещение в другом городе

Владеть коммерческим объектом в одном городе, а жить в другом — это реальность. Здесь помогут:

Доверенное лицо на месте (риелтор, управляющий, даже сосед).
Камеры наблюдения (по закону в общих зонах — можно).
Электронные договоры и онлайн-оплата.
Регулярные осмотры раз в 3-6 месяцев.

Если вы не хотите заниматься этим сами, управляющая компания может взять ваш объект в работу за 10-15% от аренды. Зато нервы целы.

Секреты “арендной упаковки” для малого бизнеса

Хотите сдавать дорого и быстро? Превратите помещение в продукт.

Что это значит:

Сделайте базовую отделку (стены, пол, потолок — в светлых нейтральных тонах).
Поставьте красивые стеклянные двери или витрины.
Оборудуйте вывеску (или хотя бы крепления под неё).
Продумайте освещение внутри (мягкий свет всегда выигрывает у “лампочки Ильича”).
Позиционируйте помещение под конкретные ниши (например, “готовый салон красоты: есть вода, вытяжка, зона ресепшн”).

Чем меньше арендатору придётся доделывать за свой счёт, тем выше ваши шансы на быструю сделку.

Бизнесу нужны решения, а не “метры”

Сдавать коммерческую недвижимость малому бизнесу — это не про “отдать ключи и ждать аренду”. Это про умение создать предложение, которое решает задачи предпринимателя. Ваши метры никому не нужны, пока они просто “метры”. Но когда вы упаковываете их в “помещение для салона красоты с готовыми коммуникациями” или “студию для коворкинга в проходном месте” — они становятся продуктом.

Малый бизнес любит чёткие условия, гибкость и быстрые решения. Если вы сможете выстроить с ними партнёрские отношения — ваше помещение будет приносить стабильный доход, а не висеть на площадках месяцами.

Хотите, чтобы я подготовил для вас готовую “стратегию упаковки и сдачи коммерческого помещения малому бизнесу”, где будут пошагово расписаны сценарии, как сдавать быстро и дорого?