Как оформить покупку недвижимости на ИП или юрлицо

Кто сказал, что недвижимость можно покупать только на физлицо? Что это обязательно «папа, мама, квартира» и розовая справка из банка? Нет, друзья, сегодня всё куда интереснее. В мире инвесторов, предпринимателей и вообще людей с деловой жилкой давно уже практикуется покупка недвижимости на ИП или юрлицо. И тут главное — не запутаться в бумажках, не попасть в налоговую яму и не превратить сделку мечты в хронику кошмаров. Разберёмся, зачем это делать, как это работает и с чем вы можете столкнуться, если решили пойти по этому маршруту.

Зачем вообще покупать на ИП или ООО

Первый вопрос, который вы себе зададите (а может, вам его задаст сосед, пока вы хвастаетесь инвестиционными планами на кухне): а зачем вообще оформлять недвижимость не на себя любимого, а на ИП или, чего доброго, на ООО? Ответ прост: потому что это не всегда глупо, а порой — чертовски выгодно. Особенно если вы планируете использовать эту недвижимость не как «жил на продажу», а как бизнес-источник. Например, сдавать, перепродавать, запускать офис или коворкинг, открывать хостел или штаб-квартиру своей грандиозной корпорации (ну или хотя бы небольшой интернет-магазин). Плюс оформление на юрлицо или ИП может помочь в следующем:

• Законно учитывать расходы по содержанию и эксплуатации.
• Списывать налоги, коммуналку, ремонт и амортизацию.
• Не мешать личной собственности с бизнес-активами.
• Сдавать в аренду без необходимости «придумывать», как легализовать доход.
• Работать с арендаторами, которым проще платить юрлицу.
• Обеспечивать залогом объекты при получении кредита.

Ну и ещё один момент: если вы оформите всё правильно, сможете продавать объект как часть бизнеса, а не как частное лицо. А это, поверьте, иногда удобно.

ИП против ООО: кого выбрать для покупки

Тут начинается разветвление дороги. Если вы ИП, вам проще и быстрее. Но если вы ООО — у вас больше возможностей. Давайте кратко разберём, в чём разница: ИП (индивидуальный предприниматель) — это вы, только в деловом костюме. Всё, что вы покупаете на ИП, по сути, равно вашей собственности, просто учтённой в учёте. ООО (общество с ограниченной ответственностью) — это уже самостоятельный субъект. У него есть свой устав, счета, печать, директор (возможно, вы же) и обязанность вести бухгалтерию. Что нужно учесть:

• Если вы ИП, вы отвечаете всем своим имуществом. И если что-то пойдёт не так, на кону — квартира и дача.
• ООО отвечает только своим уставным капиталом и имуществом. Тут безопасность выше.
• Оформление объекта на ИП проще, а налоги ниже (особенно на УСН доходы минус расходы или если вы сдаёте как самозанятый).
• У ООО больше формальностей, но зато и больше гибкости, особенно если планируете расти.

Если вы только начинаете — чаще всего проще стартовать с ИП. Но если вы уже ведёте деятельность, работаете с контрагентами, арендаторами, банками — имеет смысл рассмотреть ООО.

Какие документы нужны для покупки

И вот вы решились. Деньги на счету, объект найден, юрист одобрил, кофе в термосе. Пора оформляться. Какие документы понадобятся? Вот базовый список, без которого вас дальше порога не пустят: Для ИП:

• Паспорт.
• Свидетельство о регистрации ИП (или выписка из ЕГРИП).
• Свидетельство о постановке на учёт в налоговой (ИНН).
• Доверенность, если действует представитель.
• Выписка с расчётного счёта (если будете платить с него).

Для ООО:

• Устав и учредительные документы.
• Выписка из ЕГРЮЛ.
• Протокол собрания или решение единственного учредителя о покупке (да, даже если вы один).
• Приказ о назначении директора.
• Доверенность (если подписывает не директор).
• ИНН, ОГРН.
• Данные банковского счёта.

Также могут понадобиться:

• Одобрение сделки, если сумма велика (по уставу).
• Разрешение от учредителей (если это предусмотрено).

Ну и стандартно — договор купли-продажи, документы на объект, акт приёма-передачи, чек об оплате госпошлины, заявление в Росреестр.

Особенности оформления

Сам процесс покупки похож на обычную сделку с недвижимостью. Но есть нюансы. Во-первых, всё пойдёт только через банковский счёт. Деньги не передаются в конверте или под столом — строго по безналу. А значит, счёт у вашей организации должен быть. И он должен быть активным. Во-вторых, в договоре нужно чётко указать, кто покупатель. Если это ООО, то так и пишем: «Общество с ограниченной ответственностью „Ромашка Инвест“, ОГРН такой-то». Если ИП — тоже не забываем прописать статус. В-третьих, договор проходит обязательную регистрацию в Росреестре, как и при покупке физлицом. Только регистрируют не на Иванова Ивана Ивановича, а на ООО «Гипердом» или ИП Петрова. Регистрация занимает 5–9 рабочих дней. После чего вы получаете выписку из ЕГРН с указанием владельца. Всё официально.

Что дальше: бухучёт, налоги, аренда

Теперь, когда объект оформлен, возникает логичный вопрос: а как с этим жить? Если вы сдаёте помещение, вам нужно учитывать:

• Доходы — официально, через счёт или кассу.
• Расходы — можно учитывать коммуналку, ремонт, обслуживание, рекламу.
• Амортизацию — если вы ООО, вы можете списывать часть стоимости объекта ежегодно.
• Налоговую отчётность — не забывайте подавать декларации, платить налоги.

Если вы используете помещение для себя, например, под офис или склад — вы тоже можете списывать аренду (если купили через другое юрлицо), коммуналку, амортизацию, ремонтные работы. Важно:

• Платите налог на имущество — он считается от кадастровой стоимости.
• Сдавайте отчётность — и не забывайте про бухгалтерию.
• Обращайтесь к бухгалтеру. Даже если вы любите считать, есть нюансы.

А можно ли продать потом?

Можно. Но чуть сложнее, чем если вы — физлицо. Во-первых, если вы продадите объект, находившийся в собственности менее трёх или пяти лет, то налог с прибыли платить всё равно придётся. Только уже как юрлицу. Во-вторых, если это ООО, перед продажей лучше провести переоценку, чтобы правильно рассчитать балансовую стоимость. В-третьих, сама сделка оформляется между юрлицами. А это значит — полная проверка, безнал, отчётность, декларации. Никаких «мы договорились и всё». Кстати, иногда выгоднее не продавать сам объект, а продать долю в компании, на которую оформлена недвижимость. Но это уже история для опытных и со своим набором подводных камней.

Какие есть подводные камни

Без них, конечно, никуда. Вот чего стоит остерегаться:

• Не все банки одинаково любят сделки с недвижимостью от ИП и ООО. Особенно, если объект жилой.
• Могут быть сложности при покупке квартиры в жилом доме — особенно если вы ИП. Некоторые застройщики отказываются продавать физически жилое помещение юрлицам.
• Налоги. При неправильном учёте можно нарваться на доначисление.
• Сложности при получении субсидий, если вдруг вы решите, что вам как юрлицу тоже «что-то положено».
• Если ИП закроется, объект остаётся в собственности, но вы уже не сможете учесть расходы, как раньше.

И ещё: многие арендаторы, особенно физлица, боятся заключать договор с юрлицом — «вдруг что». С другой стороны, те, кто платит по-белому, наоборот, только рады.

Когда это не нужно

Не надо оформлять на ИП или юрлицо, если:

• Вы покупаете квартиру «для себя» — проще и выгоднее взять как физлицо.
• У вас нет бизнеса, связанного с недвижимостью.
• Вы не планируете сдавать, продавать, развивать проект.
• Вы не готовы к бухгалтерии и хотите всё «по-простому».

Если вы покупаете дачу, студию в Анапе для себя или инвестируете единожды — оформляйте как физлицо. Живите спокойно. И пусть всё будет по-человечески.

Всё как на ладони

Покупка на ИП или юрлицо — это инструмент. Если вы знаете, зачем он вам — он работает. Если вы просто хотите «чтобы было по-другому» — лучше не надо. Вот кратко, что даёт покупка на бизнес:

• Прозрачность. Всё официально, на счёте, через бухучёт.
• Оптимизация налогов. Особенно при грамотной системе налогообложения.
• Удобство для аренды. Особенно если ваши клиенты — компании.
• Безопасность. Через ООО — выше защита, ниже риск потерять личное имущество.

Но и возни больше. Поэтому стоит всё просчитать заранее. Взвесить. Посоветоваться с бухгалтером или юристом. И только потом — вперёд. Недвижимость — это актив. А актив должен работать. Хотите — на вас лично. Хотите — на ваш бизнес. Главное, чтобы он приносил пользу, а не стоял как дорогая мебель, которой боишься пользоваться.