Как не выгореть при управлении недвижимостью

Управление недвижимостью — это не романтика про сдачу квартиры айтишнику с идеальной кредитной историей, который платит вперёд за полгода и оставляет после себя аромат свежей лаванды. Это немножко другое. Это, скорее, квест из разряда «где достать мастера, который выйдет в воскресенье», «кто опять сломал ручку на балконе» и «почему горячей воды нет, а управляющая компания делает вид, что так и надо». И если у вас не одна квартира, а, скажем, три-четыре, или офисное здание на двадцать арендаторов, или бог с ним — просто загородный дом с охраной, автоматикой и непредсказуемыми счетами за электричество — добро пожаловать в мир, где выгорание стоит за дверью и даже не снимает ботинки. Поэтому сегодня разберёмся: как вообще не превратиться в эмоциональную тыкву, если вы занялись управлением недвижимостью.

Кто вообще выгорает и почему

Первым делом — давайте честно. Если вы ожидали, что недвижимость будет работать на вас, пока вы потягиваете кофе и листаете ленту с видом на море, то реальность слегка ударит вас по карману, по расписанию и по нервной системе. Управление жильём — это:

• Постоянные задачи, которые никогда не заканчиваются.
• Ответственность, которая не делится на «рабочее время» и «отпуск».
• Неожиданные ситуации, которые срывают все планы (например, затопили соседи, а вы в поезде).
• Люди. Много разных людей, каждый со своим пониманием слова «нормально».

Выгореть в этой истории можно элементарно. Сначала вы просто не отвечаете на звонки с незнакомых номеров. Потом — начинаете раздражаться от слова «кран». Дальше — вам уже всё равно, что арендатор съехал и оставил стены в цвете «ночной кошмар дизайнера». На этом этапе — пора принимать меры.

Не пытайтесь делать всё сами

Вот серьёзно. Никто не выдаст вам золотую медаль за то, что вы в три ночи искали сантехника, а днём сами ползали по чердаку в поисках утечки. Делегирование — это не слабость, а способ остаться в здравом уме. Что можно отдать на аутсорс:

• Уборку, приёмы-передачи, мелкий ремонт.
• Ведение учёта платежей и напоминания арендаторам.
• Проверку показаний счётчиков, расчёт коммуналки.
• Общение с ТСЖ, УК и прочими загадочными структурами.

Это не значит, что нужно отдать всё в управление крупной компании и забыть про свою квартиру на десять лет. Это значит, что не надо решать 100% задач самостоятельно. Даже железный человек, как показывает практика, иногда даёт сбой. А вы — вообще-то человек обычный, просто у вас есть квартира, и это не повод страдать.

Делайте себе выходные. Да, даже вы

Когда управляешь недвижимостью, особенно если она приносит доход, есть иллюзия, что всегда надо быть на связи. Что не дай бог пропустите важный звонок, и всё, завтра дом сгорит, крыша рухнет, а арендатор сбежит в Аргентину. А знаете, что на самом деле случится, если вы день побудете офлайн? Скорее всего — ничего. Или почти ничего. Даже если позвонят — вы перезвоните. Если случится что-то критическое — найдут, как достучаться. Дайте себе хотя бы один день в неделю, когда вы:

• Не проверяете чаты с арендаторами.
• Не читаете форумы по налогам на недвижимость.
• Не думаете, как бы сэкономить на вывозе мусора.

Просто поживите. Поешьте без спешки, сходите в кино, выгуляйте собаку по парку, даже если у вас её нет — возьмите у друга. Поверьте, никто не умер от того, что вы в субботу вечером не обсудили, почему в подъезде пахнет краской.

Устраивайте себе сезонную профилактику

Так же, как в автомобиле меняют масло, фильтры и смотрят тормоза, так и в вашей голове нужно время от времени проводить техосмотр. Управление недвижимостью не заканчивается, оно бесконечно. А значит, и перезагрузки нужны регулярно. Сезонные паузы — отличная штука. Вот как их организовать:

• Весной — проведите ревизию: что устарело, что пора заменить, кого из подрядчиков стоит сменить.
• Летом — выделите время на отпуск, не берите с собой ноутбук (даже если он тоненький и «просто на всякий»).
• Осенью — настройте графики задач: не надо всё делать в последний момент перед зимой.
• Зимой — займитесь планированием на следующий год. Но без фанатизма. С лимитом задач.

Регулярность — ваш друг. Потому что, если вы не выдохнёте специально, то организм сам это устроит, но с температурой, бессонницей и, возможно, депрессией.

Не живите только этим

Вы — не «человек-недвижимость». Даже если у вас десять объектов и две ипотеки. Даже если вы умеете определять влажность воздуха по виду стен. Даже если вас будят среди ночи, и вы на автомате говорите: «Давайте фото, акт, и завтра придёт мастер». Это всё прекрасно, но где в этом вы как человек? У хобби, досуга, друзей и вообще жизни вне квадратных метров есть одна важная особенность — они спасают. Если в голове есть только счётчики, акты и планировки, то со временем туда не помещается ничего живого. И начинается то самое выгорание: когда мир вокруг становится серым, а вы — раздражённым. Подумайте, что вас радует. Это может быть всё, что угодно:

• Бродить по книжным и трогать обложки.
• Готовить что-то сложное, только для себя.
• Рисовать, петь, собирать миниатюрные поезда — вообще неважно.

Важно, чтобы это не было связано с квартирами, сдачей, ремонтом и даже словом «ключ».

Делайте перерывы между объектами

Если вы, к примеру, решили купить и сдать второй объект, дайте себе хотя бы месяц отдыха после первого. Не надо всё делать запоем. Это как с пирожками: если сразу съесть восемь — будет тяжело. Если один — норм. Потом второй — с чаем. А потом можно и паузу взять. Многие ошибочно думают: «Сейчас куплю ещё одну — и всё, пассивный доход, буду отдыхать». Но правда в том, что чем больше объектов, тем больше дел. Даже если нанять управляющего — вы всё равно останетесь в игре. Поэтому:

• Распределяйте нагрузки.
• Планируйте наперёд.
• Не принимайте решений в состоянии усталости.

И не верьте глянцевым историям про «инвестора, который живёт на Бали и только получает деньги». Там за кадром чаще всего есть команда, система, и человек, который просто больше не может смотреть на краны.

Выбирайте арендаторов не только по деньгам

Знаете, что выматывает похлеще ремонта? Плохой арендатор. Тот, который постоянно жалуется, требует скидки, обещает заплатить «завтра», но переводит «к концу месяца». Или наоборот — просто пропадает, и потом вы узнаёте, что у вас в квартире теперь живёт его двоюродный племянник с собакой. Так вот: не гонитесь только за цифрой в договоре. Лучше меньше, но спокойнее. Признаки арендатора, с которым меньше шансов сойти с ума:

• Он уважает чужое имущество.
• Он не пишет вам каждый день.
• Он платит без напоминаний.
• Он уезжает так, как будто его не было — тихо и без следов на обоях.

Ищите таких. И берегите. Потому что они — прямой способ сохранить психику.

Создайте свою «систему выживания»

У каждого она будет своя. Но суть в том, чтобы не реагировать на всё в хаосе, а иметь заранее продуманный алгоритм. Что-то вроде личного плана эвакуации. Например:

• В экстренной ситуации — сразу звоню этому мастеру.
• Если что-то с документами — пишу этому юристу.
• Когда перегорел — уезжаю в одно и то же место, отключаю уведомления и возвращаюсь только когда снова начинаю любить людей.

Такая система снимает огромный пласт тревожности. Потому что вы больше не в режиме «бегаю с ведром», а в режиме «у меня план».

Меньше сравнивайте себя с другими

В мире инвесторов и владельцев недвижимости хватает людей, которые с радостью расскажут вам, как у них всё идеально. «Мы сдаём через бота», «у нас умные замки», «арендаторы — айтишники, из квартиры не выходят». Вы слушаете это и думаете: «А я что, неудачник, потому что вчера сам ехал в квартиру с удлинителем?» Нет. Просто не сравнивайте. У всех — свой масштаб бедствия и свой ритм. Кто-то с тремя квартирами уже сидит на таблетках, а кто-то управляет десятью и не переживает вообще. Но тут вопрос не в количестве, а в умении сохранять себя. Так что если у вас не всё гладко — это не провал. Это просто жизнь. Где-то всё работает, где-то заедает, где-то вы не туда сдали ключи. Бывает.

Несколько простых «якорей», которые помогают не сойти с ума

• Утром — не читайте сообщения от арендаторов, пока не позавтракали.
• Не обсуждайте аренду за обедом.
• Раз в месяц устраивайте «день без недвижимости».
• Хвалите себя за любые удачные решения.
• Не бойтесь менять подрядчиков. Не обязаны быть верны сантехнику, который постоянно забывает кран.

И главное — не забывайте, ради чего вы всем этим занялись. Ради свободы? Дохода? Желания создать что-то своё? Вот об этом и вспоминайте в моменты, когда хочется всё продать и уехать в тайгу.

Маленький финал вместо вывода

Выгорание — это не когда вы больше ничего не делаете. Это когда вы делаете всё, но без радости, на автомате, с внутренним ощущением, что всё зря. И управление недвижимостью вполне может вас туда довести, если не соблюдать технику безопасности. Так что берегите себя. Квартиры — это прекрасно, но жить в них тоже кто-то должен. И желательно, чтобы это был человек, а не тень от уставшего собственника.