Где искать первые объекты под инвесторский ремонт

Инвесторский ремонт — звучит почти как шпионская операция. Взял развалюху, приложил ум, вкус, пару мешков шпаклёвки, выровнял стены, покрасил, повесил светильник — и всё, готово: квартира мечты. Ну или почти. Самое важное здесь не шпатель, а момент покупки. Потому что найти первый объект, на котором можно заработать, — это как найти иголку в сене, только с ржавчиной. А потом эту иголку нужно отмыть, заточить и продать под видом швейцарской булавки. Если вы решили войти в рынок с ремонтом под перепродажу или аренду, самое трудное — найти подходящий объект. И не просто какой попало, а такой, в котором есть задел для прибыли. Чтобы можно было зайти, сделать, продать или сдать — и не сесть потом на гречку до следующей зарплаты. В этой статье разберём, где искать, как фильтровать, на что обращать внимание и как не попасть в ловушку «купил по наитию — теперь страдаю».

Объект объекту рознь

Прежде чем начать бегать по объявлениям и прозванивать агентов с фразой «есть что-то дешёвое, но с потенциалом?», стоит определиться, а какой объект вообще вам нужен. Это как с рыбалкой — удочка одна, но рыба разная. Кому-то нужна студия в новостройке под перепродажу, кому-то — трёшка в старом фонде для посуточной аренды, а кому-то — целый дом в пригороде под переделку в таунхаусы. Начинающим проще всего начинать с чего-то небольшого:

Однокомнатные квартиры или студии.
Объекты с уставшим ремонтом или без ремонта вообще.
Квартиры в старом жилом фонде, где нет конкуренции с новостройками.
Помещения в спальных районах с хорошей инфраструктурой.
Квартиры от наследников, которым важно быстро продать, а не выжимать максимум.

Ваш первый объект — это не "объект всей жизни". Это учебный полигон. На нём можно ошибиться, но лучше — не надо. Поэтому важнее всего — правильно искать и уметь считать.

Авито и Циан — не просто сайты для ленивых

Ну конечно, куда же без них. Большинство людей начинают с этих сайтов. И это нормально. Да, там много мусора. Да, куча липовых объявлений и дублирующихся агентов. Но даже в этой куче есть настоящие бриллианты, особенно если копать с умом. Вот что важно учитывать:

Настраивайте фильтры чётко: нужная площадь, этаж, тип дома, состояние.
Обращайте внимание на странные фото. Если объявление с ужасными снимками, но нормальной ценой — это не всегда провал. Иногда это просто лень продавца.
Смотрите объекты, которые «зависли» больше 60 дней. Продавец может быть готов торговаться.
Используйте подписки и уведомления. Чем быстрее вы реагируете, тем выше шанс урвать хороший вариант.
Не бойтесь звонить, даже если кажется, что всё занято. Иногда объект ещё есть, просто агент забыл снять с публикации.

Интернет — это не враг, если уметь пользоваться. Просто не ждите, что идеальный вариант будет первым в списке и с заголовком «срочно, дешёво, вложись — озолотишься».

Агенты — зло или спасение

С ними всё непросто. Кто-то считает, что агенты только и делают, что мешают договориться. А кто-то находит через них лучшие сделки. Всё зависит от того, с кем вы работаете. Советы по агентам:

Ищите тех, кто давно на рынке и работает не с элиткой, а с «массмаркетом».
Не бойтесь говорить прямо: «Ищу убитую, но с потенциалом. Хочу вложить — перепродать или сдавать».
Спрашивайте, есть ли варианты до выхода на рынок. Иногда агент знает, что кто-то только собирается продавать.
Старайтесь выстроить долгосрочные отношения. Один хороший агент может принести вам несколько сделок в год.

Агент — это как парикмахер: найти своего — значит не переживать перед каждым визитом.

Юридически сложные, но выгодные

Есть особая категория объектов — те, от которых шарахаются обычные покупатели. А зря. Потому что если подойти с умом и включить юриста (или самому вникнуть), можно купить дешевле. Что это может быть:

Квартиры с неоформленным наследством.
Раздел имущества после развода.
Объекты с коммунальными долгами.
Квартиры с обременением, но с понятной перспективой снятия.
Неприватизированные объекты с возможностью выкупа через суд или через договор.

Работать с такими вариантами сложнее, но и маржа при перепродаже может быть приятной. Главное — не идти туда без поддержки юриста или хотя бы опытного наставника. Если вы не уверены в себе, лучше обойти стороной. Но если готовы копнуть — это может быть золотое дно.

Местные чаты и сарафанка

Недооценённый способ. В каждом районе есть свои чаты: «Дом на Красной — жильцы», «Продажа квартир — Южный округ», «Аренда и купля — Старый центр». Люди там сидят живые, настоящие, и иногда сливают информацию до выхода в «большой» интернет. Что там можно найти:

Информацию от соседей — кто переезжает, кто продаёт, кто устал от съёмщиков и готов сбросить.
Локальные «внутренние» сделки без агентств.
Наследников, которые живут в другом городе и хотят избавиться от квартиры.
Перекупщиков, которым не зашёл объект — бывают скидки.

Будьте активны. Задавайте вопросы, не стесняйтесь написать: «Ребят, ищу убитую квартиру под ремонт. Есть что-нибудь у кого-то?». Кто-то обязательно отзовётся.

Смотрим чуть шире — не только квартиры

Если хочется немного креатива, подумайте о нестандартных объектах:

Комнаты в коммуналках с возможностью выкупа всей квартиры со временем.
Квартиры на первом этаже под перевод в нежилое.
Малосемейки и бывшие общежития с хорошей локацией.
Апартаменты с ремонтом под студию.
Небольшие офисные помещения, которые можно адаптировать под жильё.

Такие варианты требуют внимательности, но иногда дают куда больше, чем стандартная однушка в панельке.

Самое главное — считать

Любой объект под инвесторский ремонт — это прежде всего математика. Не «по ощущениям», а по факту. До того как вы подписали договор, вы должны понимать:

За сколько купили.
Сколько вложите (реально, с запасом, с нервами).
За сколько продадите или сдадите.
Сколько уйдёт на налоги, комиссию, оформление.

Простой способ: сделайте Excel-таблицу и гоняйте цифры. Если в плюс выходит 100 тысяч — не стоит. Если 400–500 и выше — можно думать. Но не забудьте про риски. Ремонт — это не всегда по графику, и рынок может пошатнуться.

Признаки плохого объекта — сразу в игнор

Чтобы не наступать на грабли, запомните сигналы, после которых можно смело разворачиваться:

Неадекватный продавец. Орёт, не выходит на связь, чудит — потом вы с ума сойдёте.
Непонятные документы. Паспорт бабушки, выписка без даты, договор с надписью «образец» — бегите.
Соседи-психи. Лучше сразу пообщаться с соседями. Иногда достаточно услышать, как один из них орёт на кота, чтобы всё понять.
Затопленные или аварийные дома. Даже если дёшево — потом не продадите.
Дом под снос, капремонт через 2 года или трещина в фундаменте. Это не «бонус». Это капкан.

Учитесь фильтровать на раннем этапе. Лучше просмотреть сто объявлений, чем купить один ужасный объект.

И немного философии напоследок

Первый объект — это ваш билет в новую реальность. Он будет в чём-то кривой, возможно — проблемный. Но он даст вам опыт. Реальный, живой, без инфоцыган и курсов с надписью «с нуля до миллиона». Ищите внимательно. Разговаривайте с людьми. Задавайте вопросы. Торгуйтесь. И верьте в здравый смысл — он в этом деле важнее интуиции. Если вы решили заняться инвесторским ремонтом — значит, в вас уже есть что-то от предпринимателя. А значит, у вас всё получится. Главное — начать. И выбрать объект, который не приведёт вас к ипотечному раскаянию. Удачи вам и пусть ваша шпаклёвка будет ровной, а покупатели — щедрыми.