Долевое строительство: выгода или риск?

Итак, вы решили, что пора обзавестись собственным жильём. Хватит скитаться по съёмным квартирам, терпеть бабушкины ковры на стенах и мечтать о кухне своей мечты. Но тут возникает вопрос: что выбрать — готовую квартиру или вложиться в долевое строительство? Кто-то скажет: "Ну его, эти стройки, кинули моего брата, теперь он у тёщи живёт." А кто-то уверенно заявит: "Мы купили на этапе котлована, сейчас квартиру в два раза дороже продадим!" Где правда? Давайте разбираться без сложных терминов, по-человечески.

Что такое долевое строительство и зачем оно вам сдалось?

Если совсем просто, долевое строительство — это когда вы покупаете не готовую квартиру, а её обещание. То есть застройщик говорит: "Дай мне деньги, а я тебе через пару лет построю жильё мечты". Это как предзаказ нового айфона, только вместо смартфона — стены, потолок и документы. Для застройщика — это способ получить деньги сразу, чтобы строить, а не бегать по банкам с протянутой рукой. Для вас — шанс купить квартиру дешевле, чем она будет стоить после ввода дома в эксплуатацию. Но тут возникает логичный вопрос: а вдруг застройщик испарится, и вы останетесь с мечтами и чеками? Вот тут и начинается самое интересное.

Почему люди идут в долёвку? А вдруг сэкономлю!

Главная мотивация — цена. И тут сложно спорить. Квартира на стадии котлована может стоить на 20–30% дешевле, чем такая же, но уже с ключами. Разброс цен бывает разный, но факт остаётся фактом: покупать на этапе стройки выгодно. Кто-то делает это ради перепродажи, а кто-то — чтобы потом самому въехать в новенькие апартаменты. Люди часто объясняют своё решение просто:

"Мы с женой поняли, что на готовую квартиру нам копить лет сто. А так хотя бы шанс есть. Да, страшно было, но теперь живём в своей двушке", — делится Артём, владелец квартиры в новостройке.

Но не только ценой жив человек. Ещё долевое строительство привлекает тем, что можно выбрать себе квартиру под себя — этаж, планировку, сторону света. С готовыми вариантами такого не всегда дождёшься.

Какие плюсы вас могут порадовать?

Вот список приятностей, которые чаще всего называют сторонники долёвки:

Возможность купить жильё дешевле рыночной стоимости.
Шанс выбрать квартиру мечты (угловая, неугловая, окна на закат).
Иногда застройщики делают акции — паркинг в подарок или скидка за быструю оплату.
Оплата в рассрочку — не всегда, но бывает.
Некоторые проекты на этапе строительства уже продуманы так, что после сдачи выглядят как жильё бизнес-класса (хотя по цене – комфорт).

Звучит заманчиво, правда? Но давайте не будем закрывать глаза на подводные камни.

Какие риски вас могут настигнуть? И как этого избежать?

Про долевое строительство ходит немало страшилок, и, честно говоря, не все они выдуманы. Бывают ситуации, когда:

Дом строится дольше заявленного срока.
Застройщик обанкротился, а дольщики остаются ни с чем.
Меняются характеристики проекта (обещали паркинг и детский садик, а по итогу “кустик и лавочка”).
После сдачи дома начинаются проблемы с коммуникациями или качеством отделки.

Звучит печально, но не спешите закрывать вкладку и вытирать слёзы. Сейчас всё гораздо лучше, чем 10 лет назад. С 2019 года действует система эскроу-счетов. Это значит, что ваши деньги лежат на специальном банковском счёте и не достаются застройщику, пока дом не будет сдан. А если он вдруг обанкротится, деньги возвращаются вам. Вот что говорит юрист в сфере недвижимости Анна Лебедева:

"Эскроу-счета стали настоящим спасением для дольщиков. Теперь случаи обмана стали скорее исключением, чем правилом. Но это не отменяет необходимости тщательно проверять застройщика."

Поэтому, если вы решили ввязаться в эту авантюру, вам придётся немного потрудиться.

Как минимизировать риски? Полезные советы на пальцах

Вот простые шаги, которые помогут вам не попасть впросак:

Проверьте застройщика. Ищите компанию, которая уже сдала несколько домов и не первый год на рынке.
Изучите проектную декларацию и разрешение на строительство. Все документы должны быть в открытом доступе.
Не ленитесь читать отзывы дольщиков. Только не на сайте застройщика, а на независимых форумах.
Пообщайтесь с реальными дольщиками. Можно подъехать к дому, который застройщик сдал раньше, и поспрашивать жильцов.
Убедитесь, что стройка финансируется через эскроу-счета.
Лучше перестраховаться и проконсультироваться с юристом перед подписанием договора.

Как говорит один из дольщиков, Александр:

"Я три недели лазил по форумам, смотрел фото стройки, даже на экскурсию на площадку ходил. Жена смеялась, что я как Шерлок Холмс, но зато мы теперь с ключами."

Кто точно не должен влезать в долёвку?

Есть категории людей, которым долевое строительство противопоказано. Это неофициальный список, но он довольно жизненный:

Те, кто не готов ждать. Если вам нужна квартира “на вчера”, долёвка – не ваш вариант.
Люди с нервами как струна. Вам придётся следить за стройкой, сталкиваться с переносами сроков и быть морально готовыми к неожиданностям.
Те, кто не хочет разбираться в юридических тонкостях. Придётся вникнуть, иначе велик шанс остаться в дураках.
Кто рассчитывает заехать сразу после сдачи дома. После получения ключей ещё нужно будет делать ремонт, а это тоже деньги и время.

Окей, а есть реальные истории успеха?

Конечно. Вот, например, история семьи Ивановых:

"Мы купили квартиру в ЖК на стадии фундамента. За два года она подорожала на 40%. Когда дом сдали, мы даже подумали продать и заработать, но в итоге решили остаться — слишком уж хороший район."

Есть и те, кто сделал это ради бизнеса:

"Я беру на котловане, сдаю в аренду после сдачи дома. Через пару лет цена вырастает, и продаю. Это мой способ инвестиции", — делится своим подходом Олег, предприниматель.

А как быть с ипотекой? Там тоже свои нюансы

Многие боятся брать долёвку в ипотеку, думая, что платить придётся за воздух. Но с эскроу-счетами это работает иначе. Банк выдаёт кредит, деньги уходят на специальный счёт, а вы начинаете платить проценты по ипотеке только после получения ключей. Некоторые банки делают отсрочку платежей или дают льготную ставку на период стройки. Но тут надо внимательно читать условия. Бывают банки, которые начнут начислять проценты сразу, независимо от стадии строительства. Поэтому всегда уточняйте детали, чтобы не было сюрпризов.

Долевое строительство – это всё-таки выгода или риск?

А вот тут всё зависит от вас. Если вы готовы потратить время на проверку застройщика, морально стойко относитесь к возможным задержкам, и понимаете, что жильё получите не завтра — долёвка может быть отличным вариантом. Особенно если смотреть в долгосрочной перспективе. Но если вы хотите въехать в квартиру быстро и не испытывать судьбу — лучше подкопить и купить готовую. Как говорит один известный риэлтор:

"Долевое строительство — это как поход в лес за грибами. Можно принести полную корзину белых, а можно три часа бродить и наткнуться на мухомор. Главное — знать, куда идти."

И напоследок, как не сойти с ума в ожидании своей квартиры?

Вот несколько простых советов:

Подпишитесь на чаты дольщиков — будете в курсе всех новостей и не почувствуете себя одиноким.
Раз в месяц устраивайте “рейд” к стройке — посмотрите, как движется процесс.
Не живите в ожидании. Займитесь ремонтом в голове — планируйте, выбирайте дизайн, но не зацикливайтесь на сроках.
Имейте финансовую подушку на случай непредвиденных задержек.
И главное — не принимайте решения спонтанно. Квартира — это серьёзно.