Доходные дома: что это и как на них зарабатывают

Если вы когда-нибудь задумывались, как бы это было — иметь целый дом, сдавать его по кусочкам и каждый месяц получать деньги, не заглядывая в календарь, то вы уже мысленно трогали тему доходных домов. Это не какой-то старомодный термин из учебника истории, и не обязательно кирпичное здание с табличкой “1904 год постройки”. Это вполне живой, интересный и прибыльный способ инвестирования в недвижимость, который набирает обороты. Особенно среди тех, кто уже понял, что “одна квартира — это хорошо, но не предел мечтаний”. Давайте разберём по косточкам, что за зверь такой — доходный дом, кто его придумал, как на нём можно зарабатывать и почему одни на этом разбогатели, а другие потеряли последние нервы и волосы.

Доходный дом — это не обязательно особняк с привидениями

Сначала разберёмся, что такое доходный дом. Это не всегда огромное здание на двадцать подъездов. И не обязательно что-то историческое, где раньше жил помещик, а теперь снимают TikTok-блогеры. По сути, доходный дом — это объект недвижимости, который полностью или частично принадлежит одному собственнику и целиком используется для извлечения дохода от аренды. Он может быть:

Большим старым домом, купленным целиком и разделённым на студии.
Таунхаусом или коттеджем, разбитым на комнаты или секции.
Новым строением, изначально спроектированным как доходный объект.
Перепрофилированной гостиницей, общежитием или даже складом.

Главное условие — вся недвижимость должна быть под вашим управлением, и вы должны её сдавать в аренду целиком или по частям. Неважно, это жильё или коммерция — главное, что оно приносит регулярный доход.

История, от которой мурашки

На самом деле, доходные дома — вещь не новая. В начале XX века в российских городах это была обычная практика. Владелец строил многоквартирный дом, заселял жильцов, собирал аренду и, как говорили в те времена, “жил на ренту”. Потом пришли разные исторические события, и всё это сильно изменилось. Но идея осталась: владеть недвижимостью и зарабатывать на том, что в ней кто-то живёт или работает. Сегодня доходные дома возвращаются в тренд. Потому что люди поняли: одна квартира — хорошо, но это как один виноград. А доходный дом — это целая гроздь. С рисками, конечно, но и с гораздо большим потенциалом.

Зачем всё это? Почему не просто купить одну квартиру?

Отвечаем честно: одна квартира — это просто. Купил, сдал, получаешь 25–35 тысяч в месяц. Надоело — продал. Всё понятно. Но если вы хотите выйти на доход 300+ тысяч в месяц, то с одной однушкой далеко не уедешь. Надо либо покупать десять квартир (и вложить в это десять раз больше), либо подумать шире — и взять под себя целый дом. Вот несколько причин, почему люди идут в доходные дома:

Масштабируемость. Один объект — а доход, как с нескольких квартир.
Контроль. Всё ваше — не надо договариваться с соседями, как повесить антенну.
Гибкость. Можно сдавать в долгосрок, посуточно, комбинировать.
Возможность влиять на доход. Улучшили планировку, добавили мебель, провели Wi-Fi — сразу повысили цену.

А ещё часто выходит так: за ту же сумму, что стоит одна “чистая” квартира в центре города, можно купить старый дом на окраине, сделать в нём ремонт и получать не 30, а 150 тысяч в месяц. Это уже не инвестиция, это мини-бизнес.

Сколько стоит и где искать

Стоимость доходного дома сильно зависит от города, района, состояния объекта и, конечно, удачи. В регионах можно найти готовый дом на 5–7 квартир за 6–8 миллионов. В Москве или Питере — такие цены только за кладовку в центре. Но и в больших городах можно найти недострои, полуразваленные объекты или старые дома с низкой ликвидностью, которые можно переделать в золото — если подойти с умом. Где искать:

Авито, Циан, ДомКлик — стандартно, но надо фильтровать массу шлака.
Форумы инвесторов и тематические чаты.
Аукционы по продаже арестованного или муниципального имущества.
У застройщиков — можно взять на этапе проекта или целый блок.

Есть люди, которые делают так: покупают заброшенный дом, делают капремонт, делят на студии, всё оформляют — и потом или сдают, или перепродают уже как бизнес. Это целая стратегия. Не для слабонервных, но окупаемость — огонь.

Как зарабатывать на доходном доме

Есть несколько способов монетизировать доходный дом, и каждый выбирает под себя. Долгосрочная аренда. Всё просто: сделали студии — и сдали по рынку. Стабильность, меньше суеты, понятный поток. Посуточная аренда. Если дом в туристическом или деловом районе — можно сделать мини-отель. Доход выше, но нужно управление, уборка, отзывы. Коммерческая аренда. Первый этаж под магазины, верх — под жильё. Отличная комбинация, если локация позволяет. Гибридные схемы. Частично сдать в долгосрок, часть — посуточно, часть — под офис или коворкинг. Перепродажа. Купили дешёвый объект, сделали реновацию, оптимизировали, повысили доходность — и продали с хорошей наценкой. Выбор стратегии зависит от ваших ресурсов, времени и желания участвовать в операционной деятельности.

Подводные камни и не очень весёлые сюрпризы

Чтобы не было иллюзий: доходный дом — это не всегда весело. Бывает, что он начинает “доходить” только с третьего месяца. А бывает — с третьего года. Что может пойти не так:

Дом без документов. Очень частая история: купили что-то, а там земля не оформлена, коммуникации по серой схеме, нет техпаспорта.
Жители кактусовой породы. Те, кто жалуются на всё, не платят и считают, что “вы нам должны”.
Соседи/администрация против переделок. Например, вы захотите сделать вход с улицы, а вам скажут “ни-ни”.
Строительные проблемы. Старая электрика, течи, кривые стены, полы под углом 10 градусов. Это не шутка.
Неадекватная цена аренды. Понадеялись на 20 тысяч в месяц с каждого апартамента — а по факту платят 12.

Поэтому важно:

Проверить документы через юриста.
Сделать инженерную экспертизу.
Проконсультироваться с архитектором.
Протестировать рынок: реально ли сдать студию в этом районе по заявленной цене?

И только потом брать ипотеку, вкладывать деньги и бежать закупать унитазы.

Кому подходит такая история

Не всем. Честно. Если вам тяжело заставить себя снять показания счётчиков или договориться с сантехником — возможно, не стоит сразу лезть в доходный дом. Это история для тех, кто:

Не боится разбираться в бумагах и планировках.
Готов общаться с жильцами, клинерами, службами и соседями.
Имеет хотя бы минимальные навыки в управлении проектами.
Может просчитывать бюджеты и держать финансовую дисциплину.
Понимает, что это не “пассивный доход”, а вполне живой бизнес.

Но если всё это вас не пугает — вы можете выжать из одного дома такой поток, который не даст даже парк из 5 квартир в центре.

Реальные кейсы, которые вдохновляют

Один парень из Екатеринбурга купил старый дом за 3,5 миллиона, вложил ещё 2 в переделку, сделал 7 студий. Сейчас сдаёт по 17 тысяч каждую, при этом живёт сам в одной из них. Чистый доход — около 80 тысяч в месяц. Не суперогромно, но стабильно и своё. Другая история — женщина в Краснодаре, выкупила у родственников старое общежитие, переделала в хостел+долгосрочные комнаты. Выручка — 150–180 тысяч в месяц, команда из двух уборщиц, один админ на аутсорсе. Живёт в другой стране, управляет удалённо. Так что всё реально. Главное — не торопиться, вникать, считать и не верить сказкам про “окупаемость за 3 месяца”.

А если хочется, но страшно

Страх — это нормально. Первый шаг всегда даётся нелегко. Можно начать с меньшего: взять одну квартиру и сдать по комнатам, попробовать себя в субаренде, поработать управляющим. А потом — уже решать, готовы ли вы к дому. Доходные дома — это не только инвестиция. Это развитие, опыт, понимание рынка. И если подойти к делу с умом, можно построить очень крепкий источник дохода, который кормит годами. Так что, если у вас чешутся руки, в голове рисуются схемы и Excel сам открывается по ночам — возможно, пора искать свой первый доходный дом. Только не спешите. Спешка в этом деле — враг номер один. А вот план, расчёт и терпение — ваши лучшие друзья.