Что выгоднее: одна большая квартира или две студии

Квартирный вопрос в нашей стране — это не просто про недвижимость. Это про философию, семейные баталии и, конечно же, про деньги. Вот вы накопили, или ипотеку оформили, или дядя из Канады прислал чемодан долларов. Денег хватает либо на одну приличную двушку, либо на две студии поменьше. И тут начинается самая интересная часть. Что выбрать, чтобы потом не сидеть и не думать: “А ведь можно было...”.

Кто-то считает, что большая квартира — это комфорт, престиж и капитал на века. Другие же утверждают, что студии — это идеальный арендный бизнес, и вообще, чем больше объектов, тем спокойнее спится ночью. Давайте разбираться без соплей и пафоса, что реально выгоднее, и почему ответ не всегда так очевиден, как кажется.

Большая квартира: уютно, солидно, но не всегда выгодно

Итак, у нас есть одна большая квартира. Пусть это будет, скажем, просторная двушка или даже трёшка, метров этак на 70-90. Что вы получаете в комплекте? Во-первых, это ликвидный актив. Такие квартиры всегда будут в цене, особенно если это центр или приличный район. Во-вторых, если вдруг вы решите жить в ней сами, комфорт обеспечен.

Но когда речь заходит об инвестициях, здесь не всё так гладко. Сдавать большую квартиру в аренду — это не всегда про высокую доходность. Большие квартиры дороже стоят, дороже обслуживаются, и аудитория арендаторов у них уже.

Плюсы:

Простота в управлении. Один объект — одна головная боль.
Надёжность актива. Такие квартиры реже дешевеют.
Возможность продать “семейным” покупателям, которые ищут простор.

Минусы:

Низкая доходность при сдаче в аренду.
Если квартира простаивает, дохода нет вообще.
Содержание (коммуналка, налоги) дороже, чем у двух студий.

Как говорит риелтор Анна Морозова: “Большая квартира — это как лимузин. Солидно, престижно, но в пробках стоишь так же, как и на обычной машине. И денег ест больше”.

Две студии: бизнес по-народному

Теперь представим, что вместо одной большой квартиры вы купили две студии. Пускай маленькие, но зато две. Здесь стратегия совсем другая. Вы не вкладываете деньги в престиж, вы вкладываете в количество и поток арендаторов.

Студии — это любимцы рынка аренды. Студенты, молодые пары, командировочные, фрилансеры — спрос на такие квартиры почти вечный. А если одна студия вдруг простаивает, вторая продолжает приносить доход. Это, так сказать, диверсификация по-питерски.

Плюсы:

Выше доходность в пересчёте на вложенные деньги.
Снижение рисков: если один арендатор съехал, второй остаётся.
Легче найти арендатора на студию, чем на большую квартиру.
Можно продать по частям, не теряя ликвидности.

Минусы:

Больше управленческих хлопот (двое жильцов вместо одного).
Студии не так сильно растут в цене, как просторные квартиры.
Если район не удачный, студии будут простаивать или давать низкий доход.

Эксперт по аренде Михаил Козырев говорит: “Две студии — это как два маленьких двигателя. Пусть не мчат с ветерком, но надёжно тянут ваш инвестиционный поезд. Особенно если вы не боитесь лишний раз проверить жильцов”.

А что по деньгам? Сравниваем доходность

Теперь давайте возьмём простой пример. У вас есть 15 миллионов рублей. За эти деньги можно купить одну нормальную двушку в хорошем районе или две студии попроще, но тоже в приличных местах.

Одна большая квартира:

Цена: 15 млн.
Аренда: 70-80 тысяч в месяц.
Годовой доход: 900 тысяч рублей (примерно 6%).

Две студии:

Цена: по 7,5 млн.
Аренда: по 40-45 тысяч с каждой.
Годовой доход: 1-1,1 млн. рублей (примерно 7-7,5%).

Да, цифры условные, и всё зависит от конкретного района, состояния квартир и даже удачи, но тенденция ясна: студии дают чуть большую доходность.

При этом у студий выше операционные расходы — больше мелких ремонтов, выше текучка арендаторов. Но для тех, кто готов этим заниматься или нанять управляющую компанию, это окупается.

Ликвидность: что легче продать через 5 лет?

Ещё один момент, о котором любят забывать — ликвидность. Что будет через 5-10 лет, если вы решите продать квартиру?

Большая квартира:

Хороший актив для семей, особенно если район с инфраструктурой.
Продаётся дольше, но цена стабильно держится.
Ремонт и обновление съедают часть маржи при продаже.

Две студии:

Ликвидность выше за счёт низкой цены входа.
Можно продать по частям, если срочно нужны деньги.
Но есть риск, что рынок перенасытится студиями, особенно если в районе массовая застройка.

Аналитик Ирина Соколова подчёркивает: “Сегодня студии — это тренд. Но тренды меняются. Семьи никуда не денутся, и большие квартиры будут востребованы всегда”.

Риски, о которых молчат в офисах продаж

Покупая студии, вы можете попасть в ловушку массовой застройки. Если через дорогу откроется ещё один ЖК с сотней таких же студий, конкуренция вырастет, и аренда просядет. Большие квартиры от этого защищены лучше: их просто физически меньше.

Но у больших квартир другой риск — если арендатор съехал, доход падает до нуля. А простаивать трёшка может месяцами, особенно если ценник выше среднего.

Важный момент — налоги. С 2024 года налог на недвижимость считается от кадастровой стоимости, и если вы владеете несколькими объектами, общая налоговая нагрузка может быть выше.

Юрист Виктор Лапин напоминает: “Налоговая сегодня активно отслеживает доходы от аренды. Если у вас две студии — это уже бизнес, и скрываться не получится. Готовьтесь платить налоги”.

Комфорт или потоковый бизнес? Вопрос стратегии

Когда выбираете между одной большой квартирой и двумя студиями, нужно честно ответить себе: зачем вам эта недвижимость? Если цель — спокойствие, минимум хлопот и просто сохранить деньги, большая квартира выигрывает. Это как положить деньги на депозит — надёжно, спокойно, но не самый высокий процент.

Если же ваша цель — зарабатывать, быть активным инвестором и не бояться лишний раз сменить арендатора или порешать мелкие бытовые вопросы, две студии дадут больше прибыли.

Психология тоже важна. Для кого-то владение одной “солидной” квартирой — это статус, а возиться с мелочами не хочется. Другим наоборот: чем больше объектов, тем интереснее игра.

Аренда посуточно — скрытый козырь студий

Есть ещё один сценарий, который делает студии особенно интересными. Это посуточная аренда. Если район позволяет (центр города, близость к метро, туристические маршруты), студия может приносить в разы больше, чем при долгосрочной сдаче.

Но это уже другой бизнес:

Нужно организовать клининг, встречу гостей.
Платформы вроде Airbnb берут комиссию.
Сезонность влияет на доход.

Зато доходность может взлететь до 10-12% годовых. А большая квартира для посуточной аренды — это уже другой уровень затрат и сложности.

Управляющий апарт-отеля Артём Волков советует: “Если хотите играть в посуточку, берите студии. Большие квартиры посуточно — это головная боль и далеко не всегда окупается”.

Что выгоднее в кризис?

Кризис — слово, от которого у многих нервный тик. Но именно в сложные времена становится понятно, какой актив лучше. В периоды нестабильности спрос на аренду дешёвого жилья остаётся высоким, а дорогие квартиры начинают простаивать или требуют снижения цены.

Студии выигрывают в этом плане: даже если рынок рухнет, студенты, молодые специалисты и командировочные будут искать недорогое жильё. Большая квартира может стать тяжёлым балластом, особенно если ипотека тянет из вас все соки.

Умный инвестор выбирает не объект, а стратегию

Итак, что же выгоднее: одна большая квартира или две студии? Правильного ответа нет. Всё зависит от того, какой вы инвестор. Хотите спокойствия — берите большую. Хотите динамики и готовы заниматься управлением — студии для вас.

Но есть и промежуточный путь. Можно взять одну большую квартиру и сделать из неё две студии-евродвушки с раздельными входами. Это дороже по вложениям, но и гибкость вам обеспечена.

Недвижимость — это не просто про метры. Это про то, как вы будете этими метрами управлять. А вот как именно — тут уже ваш выбор.