Что приносит больше прибыли: квартиры, апартаменты или коммерция

Если бы прибыль от недвижимости была бы тортом, то вопрос “где она больше” звучал бы как: а какой кусок самый жирный? И пока одни бегут за квартирами в спальных районах, другие вкладываются в апартаменты с видом на стройку, а третьи гонятся за коммерцией, где раньше был магазин автозапчастей и, возможно, живёт призрак Геннадия, бывшего владельца. Все трое уверены: именно они нашли золотую жилу. И у каждого есть аргументы. Но всё-таки — что из этого приносит больше денег? Квартиры, апартаменты и коммерция — это три разных зверя. У каждого своя логика, риски, требования и потенциал. Один вариант даёт стабильность, другой — гибкость, третий — нервные срывы, но и потенциально взрывной доход. Давайте разберёмся, кто в этом трио зарабатывает больше и какой формат может подойти именно вам.

Почему нельзя ответить в лоб

Было бы слишком просто сказать “вот — квартиры, они приносят 5% в год, апартаменты — 7%, а коммерция — 10%, всё, расходимся”. Но жизнь, как и всегда, вставляет свои коррективы. Потому что доходность зависит не только от типа недвижимости, но и от кучи других факторов: локации, стратегии, состояния рынка, ваших рук и головы. Представьте себе трёшку в центре Москвы с видом на Кремль — и ту же трёшку в промышленной зоне Тюмени. Это вроде бы одинаковая “квартира”, но деньги — совсем разные. То же самое с апартаментами: элитная студия в небоскрёбе или странный номер без окон в цокольном этаже с непонятной пропиской — формально оба апартаменты, а по факту — небо и земля. Коммерция тоже бывает разной. Есть стрит-ретейл на проходимой улице, есть офис в бизнес-центре класса А, а есть подвальное помещение в “тихом центре”, где вы будете сдавать его под склад мопедов, если повезёт. Короче, нельзя просто выбрать один тип и сказать “вот он, чемпион”. Надо копать глубже. Что мы сейчас и сделаем.

Квартиры: стабильные, как любимый плед

Квартиры — это то, с чего начинают 90% людей, заходящих в рынок недвижимости. Почему? Потому что это понятно. Вы сами живёте в квартире, видели, как снимают соседи, знаете, как это работает. Да и спрос на жильё в аренду — вечный, особенно в крупных городах. Плюсы квартир:

Понятный рынок. Арендаторы есть всегда.
Более высокая ликвидность. Квартиру легче продать, чем коммерцию.
Можно сдавать как в долгосрок, так и посуточно.
Простая регистрация, прописка, коммунальные — всё на автомате.

Минусы:

Налоговая доходность обычно ниже, особенно при долгосрочной аренде.
Много конкуренции. В новостройках вообще беда — целые районы из одинаковых однушек.
Если сдаёте посуточно — будет много работы. Уборка, клиенты, координация.

Доходность по квартирам:

Долгосрочная аренда в среднем даёт 4–6% годовых. Без особого риска, но и без огня.
Посуточная может давать 7–10%, если хорошо организована. Но требует вашего времени и навыков.

То есть с квартирой вы скорее купите себе “доход на пенсию”, чем бешеный кэшфлоу. Но зато спокойно. Капает и капает.

Апартаменты: гибкие, как йога-инструктор

Апартаменты — странная зверушка. Формально — это не жильё. Прописаться нельзя, коммуналка выше, иногда ограничения по использованию. Но при этом они дешевле, а доход часто выше. Неудивительно, что у апартов есть как фанаты, так и ненавистники. Плюсы апартаментов:

Цена за квадрат обычно ниже, чем у квартир в том же районе.
Их проще сдавать в посуточную аренду, особенно в апарт-отелях.
Часто уже идут с ремонтом, мебелью — бери и зарабатывай.
Инфраструктура уже под аренду: ресепшн, клининг, охрана, камеры.

Минусы:

Нельзя прописаться, что мешает перепродаже.
Коммуналка часто в 1,5 раза выше, чем в жилом фонде.
Иногда ограничения по использованию (например, нельзя постоянно жить).
Не все банки дают ипотеку на апартаменты.

Доходность по апартам:

Если сдаёте на долгосрок — может быть 6–8%.
Посуточно — от 9 до 12%, а иногда и выше. Всё зависит от локации и сезона.

Апартаменты любят те, кто не боится работы, готов разбираться с особенностями управления, и понимает, что стабильность — это не их история. Зато при хорошем управлении можно отбить вложения быстрее, чем с квартирой.

Коммерческая недвижимость: бизнес про бизнес

А вот и тяжёлая артиллерия. Коммерция — это офисы, магазины, склады, автосервисы, стрит-ретейл. Игра посерьёзнее, ставки выше, и цифры — совсем другие. Но и провалиться можно глубже, чем просто “не смог сдать квартиру”. Плюсы коммерции:

Высокая доходность. Сдача под магазин или офис может давать 10–15% годовых.
Долгосрочные арендаторы. Контракт на 5–10 лет — это не редкость.
Арендаторы чаще делают ремонт за свой счёт.
Прописка не нужна, документы проще, арендаторы — бизнесмены.

Минусы:

Меньшая ликвидность. Продать коммерцию сложнее.
Зависимость от экономической ситуации. Пандемия показала, как всё может схлопнуться.
Нужно понимать, кому вы будете это сдавать и почему именно сюда придут.
Приходится вникать в аренду как бизнес: надо знать, где проходимость, где паркинг, где вентиляция.

Доходность по коммерции:

Обычно в районе 10–12%, а если повезёт — и до 15% в год.
Можно купить проблемный актив, привести в порядок и поднять доходность до космоса.

Коммерция — это уже игра не на “пощупать и сдать”, а на “разобраться, посчитать, перепрофилировать, сдать бизнесу”. Если вы готовы к аналитике и переговорным играм — добро пожаловать.

А что по рискам?

Спросите любого инвестора, и он скажет: высокая доходность = высокий риск. Это железное правило. Давайте посмотрим, где можно обжечься. Квартиры:

Риск — арендаторы-неплательщики.
Затраты на ремонт между съёмщиками.
Сложности с посуточной арендой (законы, соседи, полиция).

Апартаменты:

Риск — законы могут поменяться (например, ограничат сдачу).
Сложнее продать — не всем подходит формат.
Могут быть скрытые платежи управляющей компании.

Коммерция:

Риск — не будет арендаторов, и вы остаетесь с нежилым объектом, который не сдается месяцами.
Арендатор может “вскочить” и бросить всё.
Неправильно рассчитали зону — и магазин там никому не нужен.

Кто и для чего

Если вы человек, который хочет просто сдавать и не вникать — берите квартиру в хорошем районе, сдавайте долгосрочно. Надоест — продадите. Если вы готовы немного повозиться, хотите больше доходности и понимаете, что работать придётся — апартаменты отличный вариант. Особенно если умеете крутить рекламу, работать с отзывами и выстраивать сервис. Если вы уверенный пользователь Excel, любите считать трафик на улицах, понимаете, что аренда — это не просто “под ключ” — коммерция вас ждёт. Там большие деньги, но и большая ответственность.

Деньги любят расчёт

Если вы думаете: “А может, просто взять то, что дешевле?”, то вы не инвестор, а коллекционер недвижимости. Инвестор всегда считает. Вот простой пример:

Квартира стоит 5 млн, приносит 25 000/мес. Это 300 000 в год, или 6%.
Апартаменты стоят 4,5 млн, приносят 35 000/мес. Это 420 000 в год, или почти 9,3%.
Коммерция стоит 6 млн, приносит 60 000/мес. Это 720 000 в год, или 12%.

Но! Коммерция может стоять полгода пустая. А апартаменты могут потерять в доходе зимой. А квартира стабильно приносит свои 25 — и всем хорошо. Считайте всё, включая налоги, ремонт, комиссии, простои.

А если хочется и того, и другого?

Никто не запрещает комбинировать. Многие начинают с квартиры, потом берут апартаменты, пробуют коммерцию. Это уже диверсификация, а она полезна как витамины. Портфель из разных объектов спасает от кризисов, сезонности и неожиданных поворотов.

Кто победил?

Если говорить по-честному, то победителя нет. Есть стратегии. И всё зависит от того, сколько у вас денег, сколько времени вы готовы вкладывать и сколько стресса готовы терпеть. Холодная квартира в ипотеку с арендаторами-айтишниками может быть спокойнее и в итоге прибыльнее, чем шикарный апарт с видом, но без клиентов в январе. Так что смотрите на свой стиль. Хотите мирно спать — квартира. Хотите качели, драйв и больше процентов — апарты. Хотите работать с бизнесом и заработать как взрослый — коммерция. В любом случае, считайте, думайте, не ведитесь на обещания “окупаемости за год” и будет вам доход. Такой, что потом вы уже сами будете консультировать новичков.