Что делать при простое квартиры

Все было прекрасно. Вы купили квартиру, сделали ремонт (или не сделали — кому как повезло), составили шикарное объявление, разместили его на всех возможных площадках и даже подумали, куда потратите первую арендную плату. А потом — тишина. Телефон молчит, на Циане — ноль просмотров, а на Авито пишут только риелторы, которые хотят “помочь вам продать” вашу аренду за дополнительный гонорар. Добро пожаловать в реальность владельца квартиры, которая простаивает.

Простой квартиры — это не конец света, но это серьёзный звоночек, что пора включить голову, а не надеяться на чудо. Давайте разберём, что реально можно сделать, чтобы ваш объект снова заинтересовал арендаторов и не остался недвижимостью в самом буквальном смысле слова.

Для начала — проверьте, вы вообще существуете на рынке?

Вы будете смеяться, но очень часто квартиры простаивают потому, что их никто не видит. Публикуя объявление, многие считают, что этого достаточно. Но за день ваше объявление уходит в самый низ списка, где его видят только особо настырные.

Что нужно сделать срочно:

Поднимите объявление в топ. Это платная опция, но без неё на популярной площадке вы как привидение.
Выделите объявление цветом или рамкой.
Публикуйте заново через каждые 2-3 дня (или активируйте автоподъём).
Разместите не только на Циане и Авито, но и на Яндекс.Недвижимости, Domclick, Суточно.ру (если рассматриваете краткосрок).
Проверьте все локальные группы в соцсетях по вашему району — там часто аренду ищут быстрее, чем на агрегаторах.

Риелтор Анна Литвинова говорит: “Квартира без продвижения в интернете — это как визитка, забытая в кармане. Вроде бы она у вас есть, но толку ноль”.

Ваше объявление скучно? Переписываем!

Теперь посмотрите на своё объявление глазами арендатора. Если оно начинается словами “Сдаётся квартира, 45 кв.м., 3 этаж, рядом магазин” — я вас огорчу: таких объявлений сотни. Ваша задача — выделиться.

Как оживить объявление:

В заголовке укажите главное преимущество (пример: “Тёплая квартира в 3 минутах от метро, свежий ремонт”).
Описание должно быть живым, не канцелярским: “Кухня, где уютно завтракать”, “спальня с окном во двор — никакого шума”, “приветливые соседи и чистый подъезд”.
Чётко пропишите условия: цена, коммуналка, залог, срок аренды, кого рассматриваете.
Добавьте фразу “Готовы обсудить условия с реальными арендаторами”. Это покажет гибкость.

Фотографии: вот где люди сливают просмотры на старте

Ваши фотографии — это 70% успеха. Даже если у вас шикарный ремонт, но фото сделаны на старенький телефон с тёмными углами и перевёрнутым ракурсом — до свидания, интерес арендаторов.

Фотосессия должна быть:

При дневном свете.
С чистыми поверхностями (никаких разбросанных носков и кастрюль).
С широким углом (покажите пространство, а не обои).
С кадрами, которые показывают детали: кухня, санузел, вид из окна, подъезд.

Если сами не можете сделать хорошие фото — наймите фотографа. Это разовая трата, которая вернётся в виде звонков.

Цена: вы попали в “зону недосягаемости”?

Ценник — тема больная. Но если квартира стоит уже месяц без звонков, значит, пора трезво посмотреть на цифры. Возможно, вы выставили стоимость, ориентируясь на “другие квартиры в доме”, но забыли учесть мелочи: у вас первый этаж без балкона или вид на стену соседнего дома.

Проверьте:

За сколько реально сдаются похожие квартиры (не “висит в объявлении”, а именно сдаются).
Какие бонусы предлагают конкуренты (включены ли коммунальные, скидки на первый месяц, бесплатный Wi-Fi).
Возможно, снижение цены на 5% — это то, что приведёт вам арендаторов быстрее, чем месяц ожиданий.

Риелтор Николай Савельев советует: “Лучше сдать на 2-3 тысячи дешевле, чем потерять целый месяц, за который эти деньги просто утекут”.

Рассмотрите вариант сдачи краткосрочно

Если на долгосрок спрос низкий, подумайте о посуточной аренде. Особенно если квартира в хорошем районе, близко к центру, метро, университету или бизнес-центрам.

Плюсы краткосрока:

Можно заработать больше за счёт высокой ставки.
Легче найти клиентов в сезон (праздники, туристический период).
Гибкость в управлении объектом.

Минусы тоже есть: придётся заниматься уборкой, контролировать заезды-выезды, но иногда это лучше, чем простаивать вообще.

Сдача квартиры “под сдачу”: субарендаторы как вариант

Если вы не хотите заниматься краткосроком сами, найдите субарендатора — человека, который возьмёт вашу квартиру в аренду и будет перепродавать её посуточно.

Что важно:

Оформить договор с разрешением на субаренду.
Договориться о фиксированной плате, которая устраивает вас.
Не пускать на самотёк — контролировать состояние квартиры.

Это отличный способ получать стабильный доход, если вас устраивает фиксированная ставка без лишнего участия.

Пакет бонусов, которые иногда решают судьбу сделки

Арендатору часто важна не столько цена, сколько “мелочи”, которые создают ощущение выгоды.

Что можно предложить:

Оставить бытовую технику (микроволновку, стиралку, посудомойку).
Включить в стоимость интернет и телевидение.
Предложить первый месяц с небольшой скидкой “при условии аренды от полугода”.
Обновить мебель или текстиль (новые шторы, диван).

Вы удивитесь, как иногда замена старого стола на современный столик увеличивает количество звонков.

Не бойтесь сотрудничать с агентами

Да, они берут комиссию. Но у них есть свои базы арендаторов, которых вы просто не достанете через интернет.

Если квартира простаивает, попробуйте подключить профессионала:

Поставьте агенту задачу найти арендатора за 2-3 недели.
Чётко оговорите свои условия.
Не соглашайтесь на “давайте я выставлю её, а там посмотрим”.

Работающий риелтор заинтересован в быстром результате, особенно если вы ему прямо скажете: “Если приведёте клиента — ваша комиссия”.

Проведите “ревизию квартиры” — вдруг проблема в ней?

Иногда причины простоя банальны: квартира требует освежающего ремонта или хотя бы косметики. Люди не хотят платить за жильё, где облупилась краска на стенах или висит старый потолочный вентилятор.

Минимальные вложения, которые могут изменить ситуацию:

Покрасить стены в нейтральный светлый цвет.
Поменять светильники на более современные.
Заменить старую сантехнику.
Купить новую занавеску в ванную (мелочь, но важная).
Привести в порядок балкон (если он есть).

Иногда 10-15 тысяч рублей трат приведут к тому, что квартира “полетит” в аренду сразу.

Проверьте, может ли ваша квартира быть интересна бизнесу

Иногда квартира простаивает как жилой объект, но её можно сдавать как офис, студию для фотосессий, помещение для мастеров (маникюр, брови, репетиторство).

Что для этого важно:

Первый этаж или отдельный вход.
Хорошая транспортная доступность.
Возможность организовать рабочее пространство.

Вы сами даже не подозреваете, сколько мастеров ищут небольшие помещения под работу.

Терпение + гибкость = ваш путь к сдаче

Простой квартиры — это не катастрофа. Это задача, которая решается работой с рынком, ценой и подачей. Важно не впадать в крайности: не надо сразу паниковать и снижать цену в два раза, но и “ждать у моря погоды” бессмысленно.

Кто-то сдаёт квартиру за неделю, потому что грамотно подаёт объявление. Кто-то простаивает месяцами, потому что считает “ну рано или поздно меня найдут”.