Бизнес на субаренде: как работает и что учесть

Субаренда — это такой бизнес, в который многие заходят с нуля, с одной идеей в голове: «А не попробовать ли мне на этом заработать?» И правда, звучит-то заманчиво: сам ничего не покупаешь, берёшь чужую квартиру, сдаёшь её подороже, и разницу складываешь себе в карман. Пахнет лёгкими деньгами? Ага. Только на практике это чуть менее глянцево и требует больше сообразительности, чем кажется со стороны. Давайте разберёмся, что вообще такое субаренда, как она работает, с чего начать и как не налететь на подводные камни, которые иногда торчат так, что врезаться в них можно даже с закрытыми глазами.

Что это вообще за зверь такой

Субаренда — это когда вы арендуете у владельца жильё (или офис, или склад, но мы сейчас про жильё), а потом сдаёте это жильё другим людям уже за большую сумму. Разница — ваша прибыль. Всё просто, как бутерброд с колбасой. В теории. На практике — вы как бы посредник между владельцем квартиры и её арендаторами. Только не просто сидите и передаёте ключи, а берёте на себя полную ответственность: и за квартиру, и за людей, которые там живут, и за любые косяки, которые могут вылезти внезапно, как пробка из бутылки шампанского. Почему люди этим занимаются? Да потому что не у всех есть несколько миллионов, чтобы купить квартиру. А субаренда позволяет войти в рынок аренды с гораздо меньшими затратами. Или вообще без них — но это уже высший пилотаж.

Как это работает: на пальцах

Допустим, вы нашли квартиру, которую можно снять за 35 тысяч в месяц. Вы договорились с владельцем, что будете сдавать её сами — и он не против. Вы делаете небольшой ремонт, расставляете симпатичную мебель из Икеи (ну или её аналогов, сейчас это уже не принципиально), фотографируете красиво, выкладываете на сайты — и вуаля, сдаёте её за 55 тысяч. 20 тысяч — это ваша прибыль, но не спешите радоваться. Из неё ещё надо вычесть уборку, интернет, замену сломанных чайников и пару таблеток валерьянки в месяц. А можно и посуточно. Тогда доход может быть выше — например, 90 тысяч в месяц. Звучит сочно. Но и работы — больше. Постоянные гости, уборки, сообщения, рейтинги, ключи, вопросы типа «а где тут кнопка на бойлере?» в два часа ночи. Это уже не субаренда, это мини-отель. Но прибыль — соответственно, тоже не как у ларька с семечками.

Где искать жильё под субаренду

Главный вопрос, который многих тормозит: где вообще взять эти квартиры? На самом деле — на тех же площадках, где все ищут обычное жильё. Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость — вот ваши лучшие друзья. Но тут важен один нюанс: не каждая квартира подойдёт. Не всякий собственник захочет, чтобы его жильё сдавали дальше, и не всякое жильё вы сможете сдать дороже. Что нужно искать:

Недорогие квартиры в районе с хорошей транспортной доступностью.
Студии и однушки — их легче сдать и меньше рисков.
Квартиры с минимальным, но аккуратным ремонтом, чтобы не тратиться на переделку.
Собственников, готовых на открытый разговор и подписывать договор.

И вот тут начинается самое интересное — общение с владельцами.

Как договариваться с хозяином

Это, пожалуй, одна из самых тонких частей всей схемы. Вы не можете просто прийти и сказать: «Привет, я хочу сдавать твою квартиру дороже и зарабатывать на тебе». Некоторые, конечно, могут сказать именно так, но далеко не уедут. Тут надо заходить с умом. Что можно говорить:

Я занимаюсь управлением недвижимостью и беру квартиры в долгосрочную аренду, чтобы сдавать их надёжным арендаторам.
Я беру на себя полностью заботу о квартире — ремонт, заселение, контроль, оплата вовремя, никаких звонков “труба потекла”.
Я работаю официально, могу заключить договор, дать залог, оформить всё юридически грамотно.

Если человек слышит в вашем голосе уверенность и видит, что вы не Вася с улицы, а более-менее нормальный человек с планом — с большой вероятностью он согласится. Особенно если у него стоит квартира, которая уже пару месяцев пылится в ожидании “идеального жильца”.

Что с договором?

Вот тут будьте особенно внимательны. Вы не просто арендуете для себя — вы собираетесь сдавать квартиру третьим лицам. Это надо прямо указывать в договоре. Никаких “ну мы там как-нибудь потом…” — только письменно и чётко. В договоре должно быть:

Согласие на субаренду.
Ваши обязанности по уходу за квартирой.
Условия расторжения и штрафы.
Кто платит коммуналку, интернет и прочее.

Лучше сделать два договора: один — между вами и владельцем, второй — между вами и вашим жильцом. Это защитит вас со всех сторон. Если не уверены — найдите юриста, он поможет составить шаблон под ваш случай. Один раз заплатите, потом будете пользоваться постоянно.

Деньги, доход и расходы

Теперь о самом вкусном — про деньги. Обычно прибыль от субаренды составляет от 10 до 50 процентов от базовой аренды. То есть, если вы арендуете за 40 тысяч, а сдаёте за 60 — у вас 20 тысяч в месяц дохода. Умножьте на 12 — получите 240 тысяч в год. Но это если всё идёт по плану. А у нас ведь, как известно, если всё идёт по плану — значит, где-то косяк в учёте. На что уходит прибыль:

Уборка после арендаторов.
Утраты и поломки: чашки, полотенца, пульт от телевизора.
Коммунальные платежи (если вы их берёте на себя).
Налоги (если вы работаете как самозанятый или ИП — а лучше так и делать).
Реклама и продвижение (особенно в посуточке).
Простои. Да-да, бывает, что неделя простаивает, и это минус в бюджете.

Поэтому если вы думаете, что 20 тысяч — это чистая прибыль, умножайте на 0,7, чтобы получить реальную сумму. И даже при этом это может быть неплохо. А если масштабироваться — вообще отлично.

Какие риски есть и как их не словить лбом

Субаренда — штука не безобидная. Тут не получится “ой, не получилось, ну и ладно”. Если вы не рассчитали свои силы или не оформили всё правильно — можно остаться не просто без прибыли, а с долгами. Чем может пахнуть беда:

Владельцы против субаренды, и узнав об этом, расторгают договор. Иногда без возврата залога.
Арендаторы не платят, ломают вещи, жалуются на тараканов, которых там не было.
Соседи пишут жалобы в ТСЖ или полицию, если вы сдаёте посуточно и гости слишком шумные.
В квартире случается потоп, пожар или просто ЧП, а вы — крайний.

Чтобы этого избежать, нужна система. Не просто “ну, вроде работает”, а прям чёткий план действий. Проверка жильцов, уборка после каждого, регулярные осмотры, договоры, страховка, документы.

Надо ли открывать ИП или становиться самозанятым?

Если сдаёте квартиру раз в год другу — можно и без этого. Но если вы решили делать это бизнесом, и деньги пошли — тогда да, нужно. Лучше стать самозанятым — это просто, быстро, налог 4% от дохода, и никто к вам не придерётся. Платформы типа Яндекс.Недвижимость или Airbnb это вообще любят, и в будущем у вас будет белая история — это пригодится. ИП подойдёт, если вы хотите работать с юрлицами, масштабироваться и выводить деньги на отдельный счёт. Но для старта — самозанятость с головой.

Масштабирование: что дальше?

Допустим, у вас всё получилось. Вы сдали одну квартиру, потом вторую. И понеслась. Некоторые делают из этого полноценный бизнес. Сотрудники, клинеры, водители, юристы, даже дизайнер на подряде — всё ради того, чтобы субаренда не просто кормила, а прямо радовала. Масштабироваться можно по-разному:

Брать квартиры в управлении (а не в аренду).
Делать посуточную аренду по 10–15 объектов.
Работать в премиальном сегменте.
Использовать автоматизацию — CRM-системы, умные замки, автосообщения и прочее.

Главное — не влезать в долги и не гнаться за количеством, забыв про качество. Лучше 3 работающие квартиры, чем 10 с проблемами и головной болью.

Подведём, как говорят, бабки

Субаренда — это реально рабочая схема. Особенно если вы начинаете с нуля и хотите войти в рынок недвижимости без крупных вложений. Да, не всё просто. Но и не космос. Главное — не быть наивным, подходить к делу с головой и не стесняться учиться на чужих ошибках. Будет много звонков, переговоров, встреч, разочарований и радостей. Будут клиенты, которые забудут ключ в квартире и позвонят вам в три часа ночи. Будут владельцы, которые захотят "подумать" три недели. Но если вы упорно идёте — всё получится. Так что, если у вас есть энергия, чуть-чуть стартового капитала, терпение и умение общаться — дерзайте. А рынок, как говорится, любит тех, кто делает, а не просто мечтает.