Апартаменты: особенности, налоги, доходность

Когда человек слышит слово “апартаменты”, у него в голове сразу рисуется картинка: шикарный пентхаус, панорамные окна, чашка латте на балконе и закаты, которые стоят миллионы лайков в Инстаграме. На деле же реальность чуть скромнее. В России апартаменты — это не всегда про роскошь, но всегда про нюансы, о которых покупатели часто узнают уже после того, как заплатили.

Кто-то берёт апарты как вложение, кто-то мечтает жить сам, думая, что это почти квартира, только звучит круче. Но, друзья мои, апартаменты — это отдельный мир недвижимости со своими законами, своими плюшками и своими подводными камнями. Разбираемся, стоит ли оно свеч, где тут выгода, а где “подлянка”.

Чем апартаменты отличаются от квартиры, и почему это важно знать до покупки

Самый частый вопрос: “Чем апартаменты отличаются от обычной квартиры? Это же просто слово для богатых?”. Нет, не просто слово. И отличия тут не только в табличке на двери.

Главное различие в юридическом статусе. Квартира — это жилое помещение. Апартаменты — это нежилое. На бумаге это вроде мелочь, но в жизни вы столкнётесь с кучей последствий.

Чем это грозит:

В апартаментах нельзя прописаться (ну, официально). А значит, забываем про льготы по месту жительства, “привязку” к школе и поликлинике.
Стандарты по освещению, шумоизоляции и вентиляции для апартаментов другие, мягко говоря, проще.
Инфраструктура в комплексе может быть заточена под аренду, а не под постоянное проживание.
Коммунальные платежи будут выше, так как тарифы на нежилое помещение дороже.

Юрист по недвижимости Ольга Громова поясняет: “Квартира — это объект социальной инфраструктуры. Апартаменты — коммерческая недвижимость. В правах собственника разница минимальна, но в правах жильца — ощутимая”.

Почему апартаменты вообще покупают: не всё так плохо, как кажется

Логичный вопрос: если всё так сложно, почему люди продолжают покупать апартаменты? Ответ прост — потому что есть реальные плюсы.

Плюсы апартаментов:

Цена ниже, чем у квартир. За те же деньги можно взять апартамент в более выгодной локации.
Локация. Апарты часто строят там, где квартиры не разрешают, например, в деловых кварталах.
Гибкость формата. Апартаменты легко сдавать как на долгий срок, так и посуточно.
Высокая доходность в аренде (если объект удачный).
Возможность оформить в собственность, как и квартиру.

То есть апартаменты — это не для семьи с детьми, а для инвестора или одиночки, который хочет жить ближе к центру событий и не парится про прописку.

Инвестор и владелец апарт-отеля Андрей Ковалёв говорит: “Апарты берут те, кто смотрит на них как на инструмент дохода, а не как на место, где проводить пенсию с видом на яблоневый сад”.

Какие бывают апартаменты: не все “апарты” одинаково полезны

Слово одно, а форматов — вагон и маленькая тележка. Важно понимать, какой тип апартаментов перед вами, чтобы не купить “мешок с сюрпризами”.

Апарт-отели. Комплексы, где квартиры сдаются через управляющую компанию. Ваш доход зависит от заполняемости всего комплекса. Тут вы инвестор, а не собственник квартиры в привычном понимании.
Апартаменты с функцией постоянного проживания. Они проектируются почти как квартиры: с кухнями, балконами, жилой инфраструктурой.
Офисные апартаменты. Называются красиво, но жить там — то ещё удовольствие. Зато стоят дешевле.
Лофты в переделанных зданиях (бывшие фабрики, склады). Атмосферно, но с юридической стороны бывает всё сложно.

Аналитик недвижимости Ирина Воронцова говорит: “Самое главное при покупке апартаментов — понимать, на кого этот продукт рассчитан. Если это комплекс для аренды, не стоит думать, что вы сможете сделать там уютное семейное гнёздышко”.

Налоги: где начинается боль для владельцев апартаментов

Теперь давайте про налоги. Тут начинается веселье. С квартирой всё просто: налог на имущество считается от кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом. С апартаментами всё иначе.

Так как это нежилое помещение, налоговая база выше. Ставка налога может быть от 0,5% до 2% кадастровой стоимости (в зависимости от региона). Например, в Москве апарты до 300 миллионов облагаются ставкой 0,5-1%, а всё выше — по максимальной ставке.

Кроме того, если вы сдаёте апартаменты в аренду, обязаны платить налог с дохода. Тут два варианта:

13% (НДФЛ) при сдаче как физлицо.
6% по патенту или упрощёнке, если оформлены как ИП.

Финансовый консультант Сергей Лапшин предупреждает: “Многие владельцы апартов забывают про налог на имущество. А потом удивляются письмам от налоговой с начислениями, которые выглядят как полноценный год аренды”.

Доходность: сколько реально зарабатывают на апартаментах

Апартаменты часто рекламируют как “супердоходный актив”. Мол, купил, сдаёшь посуточно, и у тебя золотой дождь. В реальности всё не так радужно, но заработать можно.

Средняя доходность от сдачи в долгосрочную аренду — 6-8% годовых. Это выше, чем по квартирам, особенно если апартаменты в центре города.

При посуточной аренде доходность может доходить до 10-12% годовых, но только если:

Локация в топе у туристов.
Управляющая компания работает как часы.
Вы готовы заниматься этим бизнесом сами (или делегировать).

Главная ошибка новичков — думать, что апарты будут сдаваться сами собой. На деле их нужно продвигать, поддерживать в идеальном состоянии и следить за конкуренцией.

Управляющий апарт-комплексом Михаил Герасимов говорит: “Апартаменты — это не про пассивный доход. Это маленький гостиничный бизнес. Кто это понимает, зарабатывает. Кто нет — разочаровывается”.

Содержание апартаментов: коммуналка кусается

Ещё один момент, который забывают спросить в офисах продаж — это коммунальные платежи. В апартаментах они выше, чем в квартирах. Почему? Потому что тарифы на нежилые помещения. Если квартира в 30 квадратов обходится в коммуналке в 4-5 тысяч, то апартаменты той же площади могут “съедать” 6-8 тысяч.

Если комплекс без управляющей компании, а просто с минимальным обслуживанием — расходы будут ниже, но и сервис соответствующий. А если это апарт-отель с консьержами, охраной и красивыми холлами — готовьтесь платить.

Юрист Виктория Лебедева подчёркивает: “Коммунальные платежи в апартаментах не регулируются так жёстко, как в жилых домах. Управляющая компания может выставить тарифы, исходя из собственных калькуляций. Поэтому всегда запрашивайте смету заранее”.

Как оценить, стоит ли игра свеч: советы для трезвых расчётов

Покупая апартаменты, не ведитесь на “рекламные” проценты доходности. Считайте свою личную математику.

На что обращать внимание:

Реальная арендная ставка в районе (не по обещаниям застройщика).
Загруженность аналогичных апартаментов (можно узнать у управляющих компаний).
Коммунальные и сопутствующие расходы (вплоть до мелочей).
Налоги и расходы на обслуживание.
Ликвидность: легко ли будет продать этот объект через 5 лет?

Финансовый аналитик Лидия Громова советует: “Считайте доходность после всех расходов. Только тогда вы поймёте, насколько выгодно это вложение. И не забывайте учитывать простой в расчётах”.

Подводные камни: о чём молчат в красивых буклетах

Есть моменты, о которых вам не расскажут на презентациях:

Управляющая компания может изменить условия в любой момент.
Прописка невозможна, и это может стать проблемой при продаже.
Законодательство может поменяться (например, введут запрет на аренду апартаментов в жилых зонах).
Высокий процент апартаментов на рынке приводит к демпингу и падению доходности.
Финансовые схемы с переоформлением статуса в “жилое” чаще всего дороги и неэффективны.

Риелтор Мария Степанова подмечает: “Сегодня апартаменты — это инструмент для инвесторов, которые понимают все нюансы. Для семей с детьми или тех, кто хочет “тихий уголок”, это вообще не вариант”.

Когда апартаменты — хорошая инвестиция

Несмотря на все “но”, есть ситуации, когда апартаменты — это очень разумная покупка.

Подходит вам, если:

Вы хотите получить доход выше, чем по вкладам и классической аренде.
Готовы сами управлять объектом или доверить это профессионалам.
Вас устраивает отсутствие прописки.
Вы покупаете апартаменты в топовом месте, где спрос будет всегда.
У вас есть опыт управления арендным бизнесом или желание в нём разобраться.

Если вы новичок, хотите вложиться “чтобы просто стояло” и боитесь мороки — лучше начните с классических квартир.